인천지방법원 2025타경848. 인천 남동구 간석동 ‘간석리페(2차)도시형생활주택’ 1동 606호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2013.10.30. 설정된 논산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 58,800,000원입니다. 2022.08.26.과 2024.05.05. 전입한 임차인 2명은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 승계할 임차보증금도 0원으로 분석됩니다.
감정가 49,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,010,000원, 감정가의 49%입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 35,108,333원이고, 최신 거래는 2025.04.의 45,000,000원입니다. 수치상 최저가는 최근 평균보다 낮지만, 최신 거래 표본과 매각기일 사이에 시간 차이가 있으므로 현재 임대수요와 매매 호가를 입찰 전에 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 제1동 제6층 제606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 층 | 전용 12.373㎡ · 지상 13층 건물 내 6층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.03.20. / 98세대 |
| 소유자 | 박찬호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 52,175,529원 |
| 말소기준권리 | 2013.10.30. 논산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 58,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 인수 권리는 없다
최초 소유권보존은 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁이었으나, 2013.10.30. 박찬호에게 소유권이 이전되면서 신탁등기와 금지사항등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 논산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 말소기준보다 앞서 낙찰자에게 존속할 제한물권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별도
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 임차인 모두 말소기준권리인 2013.10.30. 근저당권보다 늦게 전입해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성과 실제 점유 상태는 원문 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BUI THI THANH LOAN | 2022.08.26. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 0원 |
| BUI NGOC HAI NAM | 2024.05.05. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균의 68.4%
간석리페(2차)도시형생활주택의 대상 면적 12.37㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 35,108,333원, 최저 거래는 33,130,000원, 최고 및 최신 거래는 45,000,000원입니다. 인수액이 없어 현재 실질취득 24,010,000원은 최저매각가와 같고, 최근 12개월 평균의 68.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 12.37㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.02 | 12.37㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 8 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 8 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.37㎡ | 12건 | 35,108,333원 |
감정가 49,000,000원은 최신 거래 45,000,000원보다 높았지만, 두 차례 유찰로 최저가가 24,010,000원까지 내려왔습니다. 실질취득 기준으로도 최근 실거래 최저 33,130,000원보다 낮아 실거래 표본 대비 가격 여유는 확인됩니다. 다만 최신 거래 표본이 2025.04.이고 매각기일은 2026.08.03.이므로, 이 수치만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 58,800,000원 | 23,177,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 35,622,180원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 35,622,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 42,695,526원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 47,646,868원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약산초등학교 북서측에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2013.03.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 6층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 세로장방형 토지이며 북측으로 소로의 포장도로가 접합니다. 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 98세대 규모의 전용 12.373㎡ 원룸형입니다. 동일 면적 실거래 표본은 12건이지만, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. BUI THI THANH LOAN, BUI NGOC HAI NAM의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력과 별개로 점유자가 있다면 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 현재 시세 재확인. 최신 실거래 표본은 2025.04.입니다. 매각기일 2026.08.03. 전에 동일 건물 호가와 인근 중개업소의 실제 매수 가능 가격을 다시 확인하세요.
- 임대수익 검증. 전용 12.373㎡ 원룸형의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비와 내부 상태를 확인해 예상 수익을 계산하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 수도·전기 등 사용료 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 규제 원문 확인. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등 지정 내용이 이용과 처분에 미치는 영향을 관계기관 자료로 확인하세요.
- 배당 변동 요인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 명도와 환금성
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 인수 권리가 없고, 전입이 확인된 두 임차인도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 24,010,000원은 곧 실질취득액이며 최근 12개월 실거래 평균 35,108,333원의 68.4%로, 실거래 표본과 비교하면 가격상 여유가 있습니다.
다만 낮은 최저가만으로 결론을 내리기는 이릅니다. 임차인 2명의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 상태가 확인되지 않았고, 전용 12.373㎡ 도시형생활주택 원룸형은 임대수요·공실·관리비와 재매각 가능성이 수익성을 좌우합니다. 최신 실거래도 2025.04.이므로 매각기일 전 현재 시세를 다시 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 합격, 명도와 환금성은 실사 대상. 이 물건의 핵심은 인수금이 아니라 실제 점유 정리와 초소형 원룸의 출구전략입니다.