인천지방법원 2025타경854. 인천 미추홀구 주안동 에코이뷰 13층 1309호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 소유자 이지호는 2021년 5월 15일 매매를 원인으로 거래가액 139,920,000원에 취득했고, 2021년 6월 14일 소유권이전과 동시에 신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 3월 28일 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2021년 설정된 신한은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 이후 경매개시결정 역시 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 신한은행 근저당에 50,123,900원이 배당되고 채권최고액 기준 69,876,100원의 미배당이 남지만, 이는 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 267-9 에코이뷰 13층1309호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상14층 · 제13층 제1309호 · 2021.02.19 사용승인 |
| 소유자 | 이지호 · 2021.05.15 매매 · 거래가액 139,920,000원 · 2021.06.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 109,058,864원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 ‘인수’가 아니다
말소기준은 2021.06.14 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 이지호입니다. 2025.03.28 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 2021.03.03 한국자산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2021.06.14 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 105,000,000원에서 현재 최저매각가 51,450,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 36,015,000원, 4회 유찰 시 25,210,500원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 업무시설(사무소)이므로 아파트 시세 감각을 그대로 적용해서도 안 됩니다. 현재 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 동일·유사 업무시설의 실제 거래가와 임대수요를 별도로 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 50,123,900원이 배당되고 69,876,100원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아지고 채권자 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 69,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 85,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 95,643,289원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 109,058,864원으로 현재 회차는 물론 3회·4회 유찰 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 사실은 채권회수율 문제이며 낙찰자의 승계채무가 늘어난다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)입니다. 아파트로 보아 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설(사무소)·오피스텔·공동주택·노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수도권1호선·인천2호선 주안역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.02.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하1층/지상14층 중 13층 1309호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 지상1층 필로티 주차장과 기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 30미터의 광대로인 주안로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 365.2㎡, 공시지가는 2,486,000원/㎡입니다. 토지는 평지·세로장방형으로 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 주안동 일대 유사 업무시설(사무소)의 실제 거래가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현관의 ‘주)더베스트 자산관리 관리중’ 공고문과 실제 점유자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당 구분. 현재 회차 신한은행 미배당 69,876,100원은 매수인 인수액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 업무시설 용도 확인. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이므로 실제 사용형태와 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 주차설비 확인. 지상1층 필로티 주차장과 기계식 주차설비가 있으므로 실제 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021년 6월 14일 신한은행 근저당이고, 현재 회차에서 신한은행에 큰 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 승계 구조는 없습니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 이 물건은 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이고, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 현관의 자산관리 공고문까지 있는 만큼, 권리는 통과하되 가격 적정성과 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
