인천지방법원 2025타경871. 사건상 용도 표기는 임야·토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 집합건축물대장에는 도시형생활주택(단지형연립주택-16세대)으로 기재되어 있으며, 대상은 2020.01.31 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 제5층 제502호입니다. 현 소유자 이수연은 2023.04.08 매매를 원인으로 2023.05.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 290,000,000원입니다.
같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 255,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 케이비국민카드·롯데카드 주식회사·엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류가 차례로 붙었고, 2025.03.17 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 사건의 청구액은 240,836,483원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경871 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역8블록6로트 시그니처빌 5층 502호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 문학길70번길 17-3 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 / 연립주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택-16세대) |
| 건물 | 2020.01.31 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이수연 · 2023.04.08 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 240,836,483원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
말소기준은 2023.05.03 을구 7번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 갑구 9번 케이비국민카드 가압류 7,164,962원, 갑구 10번 롯데카드 가압류 6,634,801원, 갑구 11번 엔에이치농협캐피탈 가압류 22,012,580원과 갑구 12번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 위험 — 대지권 미등기
매각물건명세서 비고의 핵심은 가격이 아니라 대지권입니다. 대상은 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없는 상태입니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 2026.04.24.자 미추홀구 사실조회회신서에는 매각대상 토지 및 건물에 대한 취득세 납부확인서가 첨부되어 있다는 내용이 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 255,200,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,164,962원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,634,801원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 22,012,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 291,012,343원 가운데 예상배당은 147,040,840원, 미배당액은 143,971,503원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 143,971,503원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 188,323,755원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 219,264,214원 |
현재 회차에서 농협은행의 신청채권 청구액 240,836,483원은 전액 만족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 배당받지 못하는 구조입니다. 다만 이 미배당은 채권자의 문제이고, 제공된 배당 시뮬레이션상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가요항 기준)
- 주위환경. 문학초등학교 남측 인근이며, 유사한 공동주택인 연립·다세대와 소규모 근린생활시설이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 집합건축물대장에는 도시형생활주택(단지형연립주택-16세대)으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2020.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샤시 등으로 시공됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 있으며 지상 1층에 필로티 주차장이 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 문학도시개발구역 내에 있고 토지 관련 지적공부는 미발급 상태이며, 집합건축물대장에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가요항상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 유무도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 토지 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 2026.04.24 사실조회회신 확인. 미추홀구 회신서에 첨부된 매각대상 토지 및 건물의 취득세 납부확인서를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·임차권 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.05.03 농협은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류 3건과 경매개시결정이 소멸하는지 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 대지권과 점유관계 확인을 먼저 두는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐다
이 물건은 감정가 306,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 149,940,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 말소기준 이후 가압류들은 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 숫자만 보고 안전형으로 분류하기는 어렵습니다.
대지권 미등기·대지권 유무 미확인이라는 핵심 변수가 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 권리확인이 끝난 뒤에야 의미가 생깁니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “낙찰로 정확히 무엇을 취득하는가”를 먼저 확정하는 것입니다.
