121,651,000원
서울남부지방법원 2025타경10414. 오류동 다원리치타운 105동 603호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용 비교면적은 24.36㎡이고 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물의 최상층 6층에 있으며, 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관과 다락이 있습니다. 소유자 김미현은 2020.12.10. 매매를 원인으로 거래가액 284,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 단순히 “4회 유찰되어 싸졌다”만 보고 들어가면 안 됩니다. 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인 서문지혜의 전입·점유가 2020.12.30.으로 말소기준 2023.07.24.보다 앞서 대항력이 존재합니다. 둘째, 그에 따른 미배당 보증금 인수 위험은 매각물건명세서의 포기·말소 확약 조건으로 실질 해소되지만, 별도등기된 구분지상권은 그대로 인수한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제6층 제603호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 최상층 다락 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 중 6층 |
| 비교면적 | 24.36㎡ |
| 소유자 | 김미현 · 거래가액 284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 121,651,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 작동한다
말소기준은 2023.07.24. 주택도시보증공사의 가압류 234,000,000원입니다. 임차인 서문지혜는 그보다 앞선 2020.12.30. 전입·점유와 2020.12.18. 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 290,000,000원입니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 현재 최저가 121,651,000원에서 배당되지 못한 170,852,114원이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서문지혜 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.30 확정 2020.12.18 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 별도 전입일 없음 | 별도 보증금 없음 | 중복신고 | 중복신고 | 보증기관 승계 서문지혜 보증금 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 내역은 서문지혜의 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 표본보다 크게 낮다
가격 판단은 전체 평균 267,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 데이터상 최근 12개월 거래는 2024.09. 24.36㎡·6층 295,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 295,000,000원입니다. 현재 최저가 121,651,000원은 이 금액의 41.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 24.36㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2023.03 | 24.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.36㎡ | 1건 | 295,000,000원 |
최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 +22.9%입니다. 따라서 과거 고가 거래 때문에 전체 평균이 과도하게 부풀려졌다는 구조는 아니며, 오히려 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균·최신 거래 295,000,000원에 비해 현재 최저가는 크게 낮습니다. 다만 거래 표본은 최근 12개월 1건이므로 이 숫자를 개별 호수의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,503,114원 |
| 1. 임차인 서문지혜 보증금 | 290,000,000원 | 119,147,886원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서문지혜의 미배당 보증금은 170,852,114원으로 표시되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 보증금 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 토지 을구 1번 구분지상권 인수는 금액으로 환산하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근. 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 중 6층이며, 도시형생활주택으로 이용 중이고 최상층에 다락이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지 데이터에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시됩니다.
- 토지. 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 서문지혜와 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2020.09.28. 제223457호)는 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 범위·기간·내용을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 수 착오 금지. 실제 임차인은 서문지혜 1명이며 보증기관 승계 내역은 같은 보증금의 중복신고입니다. 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당계산상 미배당 170,852,114원이 존재하지만 확약 조건이 성립하면 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 시세의 41.2%이지만 단지 평균 2.1회보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 구분지상권과 매각조건을 가격 할인보다 먼저 점검해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 295,000,000원은 표본 1건입니다. 24.36㎡·6층 거래와 대상 물건의 개별 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 강한 가격 할인입니다. 감정가 297,000,000원이 4회 유찰되어 121,651,000원까지 내려왔고, 데이터상 최근 12개월·최신 실거래 295,000,000원의 41.2%입니다. 대항력 임차인 서문지혜의 보증금 290,000,000원도 원칙상 현재 회차에서 170,852,114원이 남지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약 조건 때문에 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 토지 을구 1번 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 승계되고, 이미 4회 유찰됐다는 점은 가격 할인과 별개로 봐야 합니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 크지만, 확약의 최종 효력과 구분지상권을 원본 확인한 뒤 판단할 물건”입니다. 임차보증금만 놓고 보면 해결형, 별도등기까지 포함하면 확인이 필요한 조건부 투자형입니다.
