임차인 신고가 없고 말소기준은 2022.08.30 도화이동새마을금고 근저당입니다. 낙찰자가 떠안을 인수액은 0원으로 보입니다. 다만 이 물건의 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이고, 제공 데이터에 실거래 비교값이 없어 최저가만 보고 싸다고 단정하면 안 됩니다.
인천지방법원 2025타경879. 인천 미추홀구 용현동 ‘인하한양아이클래스’ 20층 2013호입니다. 사건 데이터상 용도 표시는 근린시설, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 전제하면 안 되고, 권리보다 먼저 용도와 환금성을 따로 봐야 하는 물건입니다.
권리 흐름은 단순합니다. 2022.08.30 김수현 명의로 소유권이전이 들어왔고, 같은 날 도화이동새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.13 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매 신청채권자도 도화이동새마을금고입니다. 임차인 데이터는 비어 있어, 현재 제공자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 573-7 인하한양아이클래스 20층2013호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중 |
| 소유자 | 김수현 (2022.08.30 소유권이전, 거래가액 139,704,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도화이동새마을금고 / 92,734,430원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 대항력 임차인, 보증기관 대위·승계 중복신고, 확약서 이슈도 제공자료상 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.08.30 도화이동새마을금고 근저당권이고, 2025.03.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 가격 판단 — 실거래가 아니라 ‘실질취득’ 기준으로 보수적으로 본다
이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 실질취득액은 최저매각가와 같습니다. 현재 회차는 감정가 102,000,000원의 70%인 71,400,000원입니다. 다만 제공 데이터에 실거래 비교값이 없고, 감정평가상 이용상태가 숙박시설(생활숙박시설)이므로 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 예상 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70.0% | 71,400,000원 | 39,485,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49.0% | 49,980,000원 | 60,519,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 34,986,000원 | 75,243,748원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 채권자 배당 부족분은 현재 회차에서도 39,485,200원 발생합니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 돈은 아니지만, 최저가 하락이 곧바로 ‘안전한 가격 메리트’라는 뜻은 아닙니다. 생활숙박시설이라는 용도와 실제 환금 가능 가격 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,685,200원 |
| 1. 근저당 · 도화이동새마을금고 | 109,200,000원 | 69,714,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,400,000원 가정 시 집행비용 1,685,200원을 먼저 공제하고, 도화이동새마을금고에 69,714,800원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 39,485,200원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재, ‘숭의역’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통여건을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중입니다. 케이스 용도 표시는 근린시설이므로 입찰 전 공부와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있고 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더상 근린시설, 감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 아파트로 가정하지 말고 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 시세 확인. 제공 데이터에 실거래 비교값이 없습니다. 최저가 71,400,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·같은 용도 물건의 실제 거래 가능 가격을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. tenants 데이터상 임차인은 0명입니다. 그래도 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 점유관계가 동일한지 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 도화이동새마을금고 채권최고액 109,200,000원 중 69,714,800원만 배당되고 39,485,200원 미배당이 발생합니다. 이 금액은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으니 관리주체에 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만으로 작성했습니다. 등기부·감정평가서·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 용도와 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2022.08.30 도화이동새마을금고 근저당권이고, 임차인 데이터가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액도 최저가와 같은 71,400,000원입니다. 하지만 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 숙박시설 (생활숙박시설)로 기재된 집합건물입니다. 시세 데이터가 없는 상태에서 감정가의 70%라는 숫자만 보고 들어가기보다는, 용도·환금성·실거래 가능 가격을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 판단. 이 물건의 결론입니다.
