인천지방법원 2025타경898. 인천 중구 중산동 스카이스타본동 1층118호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 기준시점 현재 영업하지 않는 상태입니다. 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 103,929,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2019.09.06. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 192,000,000원입니다.
이 근저당 이후 삼성카드 주식회사 20,645,660원, 주식회사케이비국민카드 20,021,295원, 주식회사 한국투자저축은행 14,750,211원의 가압류가 붙었고 2025.03.19. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경898 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1873-5 스카이스타본동 1층118호 |
| 도로명 | 인천광역시 중구 자연대로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 영업하지 않는 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 22층 건물 내 제1층 제118호 |
| 현 소유자 | 노시현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 103,929,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 146,433,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.09.06. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고 채무자는 노정주입니다. 이후의 삼성카드·케이비국민카드· 한국투자저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2019.05.10. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2019.09.06. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영애 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지선 | 2025.01.10 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)이음월드와이드. 노정주 | 2022.07.05 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유·임차 내역의 전입일은 각각 2021.04.20., 2025.01.10., 2022.07.05.로 모두 2019.09.06. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 정영애의 보증금은 미상이고, 박지선은 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, (주)이음월드와이드. 노정주는 보증금 5,000,000원·월세 1,000,000원입니다. 박지선은 2025.06.02. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 — 3회 유찰은 사실이지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
감정가는 303,000,000원, 현재 최저가는 103,929,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 현재 103,929,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 대상은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 기준시점 현재 영업하지 않는 상태입니다. 아파트처럼 동일 평형 거래 평균을 바로 대입할 수 있는 물건이 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 3회 유찰 자체도 시장이 앞선 가격에 응찰하지 않았다는 사실로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,006원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 101,673,994원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,645,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,021,295원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 14,750,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,929,000원에서는 집행비용 2,255,006원을 제외한 101,673,994원이 신한은행에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 247,417,166원 중 145,743,172원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 103,929,000원 | 145,743,172원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,750,300원 | 176,376,371원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,925,210원 | 197,808,610원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 146,433,594원이고 예상 배당은 101,673,994원으로 전액 만족되지 않습니다. 4회 유찰 시 예상 배당은 71,040,795원, 5회 유찰 시 49,608,556원으로 줄어듭니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영종1동 행정복지센터 동측 인근. 아파트단지를 배후로 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 기준시점 현재 영업하지 않는 상태입니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 약 45미터 및 15미터 내외 포장도로와 접하고, 북서측으로 약 15미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,445.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형, 공시지가 4,022,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 임대료와 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 영업 중단 상태 확인. 공부상 일반음식점이지만 현재 영업하지 않는 상태이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정영애 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 임대차관계와 배당 가능 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 박지선 배당요구 확인. 박지선은 2025.06.02. 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 대상 파악. 현황조사상 세 점유·임차 내역이 있으므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.06. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 세 점유·임차 내역도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰돼 103,929,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 게다가 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 영업하지 않는 상태입니다. 따라서 ‘권리는 합격, 가격 판단은 보류’가 맞습니다. 낙찰가가 감정가의 34.3%라는 사실보다 실제 임대수익·공실 가능성·재매각 가능한 시장가격을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
