서울남부지방법원 2025타경10478. 강서구 화곡동 ‘리젠트라움-화곡’ 제2층 제204호, 전용 35.35㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 36% 내려온 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2020.04.08. 강서구 압류인데, 임차권자 김장환의 주민등록일자는 2019.10.24.로 그보다 빠릅니다. 김장환은 보증금 210,000,000원, 확정일자 2016.10.31., 배당요구가 있는 대항력 임차인으로 기재돼 있어, 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 152,320,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,932,480원을 제하고 김장환에게 149,387,520원이 배당되며, 보증금 잔액 60,612,480원이 남습니다. 따라서 매수인의 현재 회차 실질취득 부담은 152,320,000원 + 60,612,480원 = 212,932,480원입니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어나기 때문에 총 취득 부담이 보증금 210,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인 잔액을 매수인이 인수

말소기준은 2020.04.08. 강서구 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국·서울특별시·강서구의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 김장환의 전입 2019.10.24.가 말소기준보다 앞선다는 점이 결정적으로 다릅니다. 등기된 주택임차권 역시 보증금 210,000,000원 전액이 배당되지 않으면 남은 금액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조로 기재돼 있습니다.

회차별 차이는 집행비용 등 배당 구조 때문에 발생하지만, 핵심 취득 부담은 김장환의 보증금 210,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 사건은 최저매각가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김장환은 등기부상 임차권자이면서 이 사건의 신청채권자와 동일한 이름으로 기재되어 있습니다. 관계인 여부 또는 임대차의 실질은 원문 서류와 계약관계를 대조해야 합니다. 다만 현재 자료상으로는 대항력 있는 보증금 210,000,000원의 임차권이 존재하고, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 조건이 명시되어 있으므로 그 권리를 없는 것으로 전제해 입찰가를 산정하면 안 됩니다.

배홍준은 2022.02.21. 전입으로 말소기준 2020.04.08.보다 뒤지만, 보증금과 확정일자 및 점유 범위가 명확하지 않습니다. 따라서 이 점유자를 선순위 대항력 임차인으로 단정할 수는 없으나, 조건 미상 점유자로서 별도 확인이 필요한 항목입니다.

② 시세 비교 — 최저가 79.5%가 아니라 실질취득 212,932,480원을 봐야 한다

리젠트라움-화곡은 16세대, 2015.10.12. 준공입니다. 확인된 거래 7건의 전체 평균은 202,071,428원이지만, 과거 220,000,000원·237,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 하며, 최근 12개월 평균은 191,500,000원, 최신 거래는 2024.09. 200,000,000원, 최근 흐름은 이전 기간 대비 -16.2%입니다.

표면상 최저가 152,320,000원은 최근 12개월 평균의 79.5%라 매우 싸 보입니다. 그러나 김장환 보증금 미배당 잔액을 합친 현재 회차 실질취득은 212,932,480원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 111.2%, 최신 거래 200,000,000원의 106.5% 수준입니다. 따라서 이 사건에 “시세 대비 20% 할인” 같은 해석을 적용하면 권리 인수액을 빼먹는 오류가 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

김장환 보증금 210,000,000원 중 149,387,520원이 배당되고 60,612,480원이 미변제되어 매수인 인수로 이어지는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상9층 건물의 제2층 제204호입니다.
• 입지. 화곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 281.0㎡, 공시지가 4,524,000원/㎡이며 인접필지 대비 평탄한 가로장방형 토지입니다.
• 환금성. 16세대 규모 오피스텔이고 확인된 실거래는 7건입니다. 대상 35.35㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않으며, 최근 가격 흐름도 -16.2%여서 보수적인 매도가정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 기준 152,320,000원에 응찰하더라도 김장환 보증금 잔액 60,612,480원을 더한 212,932,480원이 핵심 취득 부담입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 90,649,984원, 4회 유찰 시 114,669,926원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 총 부담 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.
• 김장환 관계 확인. 임차권자 김장환과 신청채권자 김장환이 동일한 이름으로 기재되어 있어 임대차계약·채권관계·점유관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 배홍준 점유 확인. 전입은 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자·점유 범위가 명확하지 않으므로 현황과 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세 여부가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 보수적으로 적용. 최근 12개월 평균 191,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선하고, 전체 평균 202,071,428원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
• 면적 차이 반영. 대상은 35.35㎡인데 거래 표본은 27.83㎡·29.21㎡이므로 단순 절대가격 비교에 한계가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”가 이 사건의 가격은 아니다

감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 152,320,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형입니다. 현재 회차에서는 김장환 보증금 잔액 60,612,480원을 떠안아 실질취득 부담이 212,932,480원으로 올라갑니다. 더 유찰돼도 인수액이 그만큼 커져, 핵심 비용은 보증금 210,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균은 191,500,000원, 최신 거래는 200,000,000원이고 최근 추세는 -16.2%입니다. 실질취득 부담은 두 기준보다 모두 높습니다. 여기에 실제 임차인 2명 중 배홍준의 일부 조건이 명확하지 않고, 조세 압류와 김장환의 임차인·신청채권자 동일성도 확인해야 합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 실질취득가는 시세 이상이고 권리 확인 항목도 적지 않은 사건입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 보증금 인수까지 포함해 얼마를 실제로 부담하느냐입니다.