서울남부지방법원 2025타경10478. 강서구 화곡동 리젠트라움-화곡 제2층 제204호, 전용 35.35㎡ 오피스텔입니다. 감정가 238,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 97,485,000원, 감정가의 약 40.96%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인이 이어받을 수 있는 임차보증금입니다.
김장환은 2019.10.24. 전입하고 2016.10.31. 확정일자를 받은 임차권등기자입니다. 말소기준권리인 2020.04.08. 강서구 압류보다 전입일자가 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 말소되는지만 볼 것이 아니라, 보증금이 얼마나 배당되고 얼마가 남는지를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-152 리젠트라움-화곡 제2층 제204호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로3길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 35.35㎡ · 지상 9층 중 2층 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 사용승인 | 2015.10.12. |
| 소유자 | 진현철 (2016.11.25. 소유권이전) |
| 감정가 | 238,000,000원 |
| 최저매각가 | 97,485,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김장환 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.08. 갑구 5번 강서구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
| 등기부 발급기준 | 2026.07.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
수산업협동조합중앙회 명의의 과거 근저당권 (채권최고액 1,500,000,000원)은 이미 말소됐으며, 과거 신탁등기도 말소된 상태입니다. 현재의 말소기준은 2020년 강서구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국가·지방자치단체 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세의 실제 배당 우선순위는 구별해야 하므로 당해세 및 조세채권의 배당 가능성은 따로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 인수 위험
임차권등기자 김장환과 전입 사실이 확인되는 배홍준이 있습니다. 김장환은 보증금과 우선변제권이 확인되는 임차인이고, 배홍준은 점유관계·보증금·확정일자가 명확하지 않은 인물입니다. 주택도시보증공사의 가압류는 별도 채권으로, 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
김장환 건물전부 · 임차권등기 |
전입 2019.10.24. 확정 2016.10.31. 점유개시 2016.11.26. |
210,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
잔액 인수 배당요구 확인 · 인수 예상 114,669,730원 |
|
배홍준 점유범위·권원 미상 |
전입 2022.02.21. 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입 기준 후순위
권원 확인 필요 말소기준 후 전입 · 우선변제 미상 · 승계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 9,748만원이 실제 매입가가 아닌 이유
리젠트라움-화곡의 동일 전용면적 35.35㎡ 거래로 확인되는 최근 실거래는 2026년 8월 3층, 163,500,000원입니다. 최근 12개월 평균도 163,500,000원이지만 거래 표본은 1건이므로 시장 전체의 안정적인 평균이라고 보기 어렵습니다. 그럼에도 현재 예상 실질취득액과의 차이는 상당합니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 실거래 | 35.35㎡ | 3층 | 163,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.35㎡ | 1건 | 163,500,000원 |
| 현재 최저매각가 | 35.35㎡ | 2층 | 97,485,000원 |
| 보증금 기준 실질취득 | 35.35㎡ | 2층 | 약 210,000,000원 |
| 현재 회차 예상 실질취득 | 35.35㎡ | 2층 | 212,154,730원 |
최저매각가 97,485,000원은 최근 실거래가의 59.6%입니다. 하지만 이것은 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 현재 배당 추정에 따라 인수액까지 합산하면 212,154,730원으로, 실거래가의 약 129.8%입니다. 비교 가능한 최근 거래보다 48,654,730원 높습니다. 취득세·명도비 등 별도 지출은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,154,730원 |
| 1. 임차인 김장환 보증금 | 210,000,000원 | 95,330,270원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 김장환 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 114,669,730원 |
강제경매 신청채권자 김장환과 임차권등기자 김장환은 동일인으로 기재되어 있습니다. 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션상 신청채권 항목과 임차보증금 배당 항목을 구분하여 표시한 것으로, 동일인의 채권액을 두 번 합산해 실제 보증금이나 인수액을 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·조세 우선배당·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 총액은 거의 그대로
유찰이 추가되어 최저매각가가 낮아지더라도, 김장환의 보증금 중 매수인에게 승계되는 금액은 늘어납니다. 집행비용 추정에 따른 작은 차이는 있으나 실질취득이 보증금 210,000,000원 안팎으로 묶이는 구조가 유지됩니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 단순합산 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰(현재) 감정가 40.96% |
97,485,000원 | 114,669,730원 | 212,154,730원 |
| 5회 유찰 감정가 32.77% |
77,988,000원 | 133,815,784원 | 211,803,784원 |
| 6회 유찰 감정가 26.21% |
62,390,400원 | 149,132,627원 | 211,523,027원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북동측 인근입니다. 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2015.10.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 9층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,524,000원/㎡이며, 개별 규제사항은 관계 기관 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 현황과 별개로 입찰 전 건축물대장 최신본을 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 오피스텔이며 동일 면적 최근 거래 표본이 1건뿐입니다. 거래사례가 제한적이므로 실질취득이 시세를 초과하는 상황에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 김장환 보증금 210,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 재확인하세요. 입찰 판단에서 가장 중요한 항목입니다.
- 배당액 재계산. 현재 추정 인수액 114,669,730원은 집행비용과 배당순위를 전제로 한 예상치입니다. 선순위 조세 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임대차의 진정성. 김장환은 임차권등기자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 실제 계약·보증금 지급·점유관계를 관련 서류로 확인하세요.
- 배홍준 점유. 전입 2022.02.21. 이후의 점유상태, 보증금, 확정일자, 실제 점유권원을 확인하고 명도에 미칠 영향을 검토하세요.
- 조세 압류. 국세·지방세 관련 압류의 교부청구와 법정기일, 당해세 여부를 확인하여 배당 및 인수부담 변동 가능성을 검토하세요.
- 낙찰가 착시. 최저매각가 97,485,000원만 보지 말고 보증금 인수액을 합산한 212,154,730원을 기준으로 최근 실거래 163,500,000원과 비교하세요.
- 추가 유찰 효과. 더 유찰돼도 매수인 인수보증금이 증가하므로 총취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 유찰만을 이유로 입찰 타당성을 높게 평가하지 마세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 점유자 인도·명도 비용을 별도로 점검하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 자료, 실거래 내역을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도, 취득은 비쌀 수 있다”
이 물건은 감정가 238,000,000원에서 네 차례 유찰되어 97,485,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김장환의 선순위 대항력과 미배당 보증금 인수 때문에 낙찰자가 실제 부담할 것으로 예상되는 금액은 212,154,730원입니다.
이는 확인되는 최근 동일면적 거래가 163,500,000원보다 약 29.8% 높은 수준입니다. 거래 표본이 1건이라는 한계가 있지만, 현재 금액에서 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 여기에 조세배당의 불확실성, 배홍준의 점유권원 미확인, 소규모 오피스텔의 제한적인 거래사례까지 고려해야 합니다.
결론은 입찰 보류 쪽입니다. 추가 유찰 자체로는 구조적인 가격 문제가 해결되지 않습니다. 보증금 인수 부담에 실질적인 변화가 있거나, 배당 및 임차권 관계가 명확하게 정리되는 등의 사정이 확인되기 전에는 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 이 사건의 진짜 기준가격은 9,748만원이 아니라 보증금 2.1억원 안팎의 실질취득액입니다.
