인천지방법원 2025타경920. 인천광역시청 남동측 인근에 위치한 ‘카르페디엠’ 6층 608호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이효리는 2022.08.23. 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.03.20. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리는 2022.08.23. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수권리가 없다는 사실과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 6층 608호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로777번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 건물 내 제6층 제608호 |
| 소유자 | 이효리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 323,349,825원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.23. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 이효리입니다. 그 뒤에 등기된 2025.03.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 압류·가압류 등 별도의 후순위 금전채권은 등기돼 있지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 235,200,000원으로 감정가 336,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 235,200,000원입니다.
그러나 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는, 감정가 대비 유찰률만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 감정가가 아니라 최근 거래가·임대수익·동일 용도 물건의 실제 매수수요를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 128,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 164,640,000원 | 161,535,040원 | 198,464,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 115,248,000원 | 112,834,528원 | 247,165,472원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 231,107,200원 |
| 근저당권 미배당 | - | 128,892,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각대금에서 먼저 공제되고, 나머지 231,107,200원이 농협은행주식회사에 배당되는 시나리오입니다. 128,892,800원은 채권최고액 360,000,000원 기준 미배당액이며, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천광역시청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비· 승강기설비 등을 구비하고 있습니다.
- 도로. 출입은 북측 도로를 이용하고 차량은 남측 도로를 이용합니다. 토지는 평지의 사다리형이며 소로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류와 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가를 확인해 실질취득액 235,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하세요.
- 임대조건 확인. 오피스텔로 이용 중이므로 현재 임대료·보증금·공실 여부를 확인해 가격과 수익성을 함께 판단하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서·전입 및 사업자등록 관련 자료와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 있을 경우 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
- 배당표 재검토. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 매각기일 전 최신 서류로 변동 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 물건의 말소기준은 2022.08.23. 농협은행주식회사 근저당권으로 명확합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리구조는 단순합니다. 현재 최저가는 235,200,000원으로 감정가의 70%이며, 같은 금액이 현재 회차의 실질취득액입니다.
다만 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내려서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계도 미상이므로 점유와 임대조건을 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 후 판단입니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가와 임대수요가 235,200,000원의 실질취득액을 지지하는지가 최종 응찰 여부를 가를 핵심입니다.
