인천지방법원 2025타경952. 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 124-61 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 이용상태는 단독주택, 토지는 대 570.0㎡로 확인됩니다. 등기상 소유자는 이해숙 단독소유이고, 말소기준은 2023.01.20 인천옹진농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 윤송원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조라, 낙찰자가 떠안을 권리 부담은 0원으로 잡힙니다.
이 사건의 함정은 임차인이나 선순위 권리보다 물건 성격입니다. 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아니라 단독주택·토지이고, 감정요항상 주위가 단독주택, 전, 답, 임야 등이 섞인 지역입니다. 또 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 있으므로, 실제 현황과 감정 범위가 입찰가 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 124-61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 570.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 · 사용승인일 2022.12.16 |
| 소유자 | 이해숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 388,877,640원 / 388,877,640원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤송원 / 22,672,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
| 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리되는 구조
임차인 없음. 말소기준은 2023.01.20 설정된 인천옹진농업협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2023.11.23 윤송원 근저당권 30,000,000원, 2025.03.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.15 신한카드 가압류와 2024.07.11 강제경매개시결정은 각각 말소 이력이 확인됩니다. 권리 분석 결론은 단순합니다. 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건은 감정가 그대로, 인수는 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 388,877,640원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 311,102,112원, 2회 유찰 시 시나리오는 248,881,689원으로 제시됩니다. 중요한 점은 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 즉 가격 판단은 “권리를 떠안는가”가 아니라 “단독주택·토지·제시외 건물까지 감안해 이 금액이 맞는가”의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 388,877,640원 | 231,262,816원 | 0원 | 0원 | 151,370,537원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 311,102,112원 | 231,262,816원 | 0원 | 0원 | 74,683,866원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 248,881,689원 | 231,262,816원 | 0원 | 0원 | 13,334,529원 |
③ 예상배당표 (매각가 388,877,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,244,287원 |
| 1. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤송원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,262,816원 | 21,262,816원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,370,537원 |
현재 매각가 388,877,640원 가정에서는 채권자 배당액 231,262,816원이 전액 충족되고, 계산상 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 ‘외1리 마을회관’ 북동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량의 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 없음, 매수인 인수 0원 구조입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고의 “제시외 건물 포함”은 반드시 현장 확인 대상입니다.
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 팔리는 구조이므로 건물 상태와 토지 이용가치를 함께 봐야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 표시를 원본으로 대조하세요.
- 도로와 경계. 토지 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 진출입과 경계 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현장은 별도 검증”
이 물건은 권리만 보면 깔끔합니다. 말소기준은 2023.01.20 인천옹진농업협동조합 근저당권이고, 임차인은 없으며, 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 단독주택 + 토지 물건의 가격 판단은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 특히 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건은 현장 확인의 비중을 크게 높입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격과 현황은 보류 검증. 신건 감정가 그대로 접근하기 전, 건물 상태와 토지 이용성을 먼저 확인해야 합니다.