인천지방법원 2025타경969. 인천 계양구 임학동 43-29, 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택이고, 알씨조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로 표시되어 있습니다. 최저매각가는 63,000,000원, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 자료 정합성입니다.
자동 산정 말소기준권리는 1992.06.16 한국주택은행 근저당권으로 표시됩니다. 그런데 권리목록에는 같은 1번 근저당에 대해 2011.12.23 말소 기록도 함께 들어 있습니다. 또한 배당표는 과거 근저당권자들에게 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 결론은 단순히 “인수 0원이니 안전”이 아니라, 원본 등기부·매각물건명세서·현황조사를 대조한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 43-29 4층401호 · 도로명주소: 인천광역시 계양구 임학서로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 알씨조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 · 사용승인일 1992.03.06 |
| 소유자 | 김정미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 32,928,439원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 단 말소기록 확인 필요
제공 데이터의 말소기준권리는 1992.06.16 한국주택은행 근저당권 9,100,000원으로 계산되어 있습니다. 그 이후의 압류, 임의경매개시결정, 계양구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다. 현재 배당추정도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인 0명, 그러나 임대관계 미상 문구 존재
tenants 데이터에는 임차인 신고가 없고, 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 제공 데이터 기준 실제 임차인은 0명, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사미디어신나라 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 52,560,000원 | 2,366,000원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 52,560,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액 164,220,000원 중 61,466,000원이 배당되고, 미배당은 102,754,000원입니다. 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 “안산초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 토지는 인접필지와 등고평탄한 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제·하자. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 1992.06.16 말소기준권리 산정과 2011.12.23 말소기록이 함께 존재합니다. 현재 유효 권리와 말소 권리를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 검증. 자동 배당표는 과거 근저당권자들에게 배당되는 구조입니다. 배당순위와 신청채권자 농협은행 주식회사의 실제 배당 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. tenants 데이터는 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금, 확정일자, 점유 여부가 확인되지 않은 사람을 대항력 있음으로 단정하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 제공 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 최저가 63,000,000원이 낮아 보이더라도 실질취득 63,000,000원 기준으로 주변 다세대 거래와 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 다세대주택입니다. 환금성·관리상태·층수·건축연한은 다세대 기준으로 보수적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”보다 “원본 대조”가 먼저
이 사건은 제공 데이터만 놓고 보면 매수인 인수액 0원, 최저가 63,000,000원의 다세대 물건입니다. 하지만 권리목록과 배당추정 사이에 원본 확인이 필요한 지점이 분명합니다. 특히 1992년 근저당권, 2003년·2011년·2012년 말소기록, 2025년 임의경매개시결정이 한 흐름 안에 섞여 있어 단순 자동분석만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원으로 추정되지만, 가격과 안전성은 원본 대조 후 판단 — 이 물건의 핵심은 바로 여기에 있습니다.
