서울남부지방법원 2025타경10573. 서울 강서구 화곡동의 도시형생활주택 ‘블루힐’ 404호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자 마병환은 2020년 7월 이 물건을 306,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 179,712,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 표면적으로는 상당히 할인된 물건이지만, 이 경매는 단순히 낙찰가만 보고 판단하면 위험합니다.
임차인 금초롱은 말소기준인 2023년 4월 20일 가압류보다 앞서 전입신고와 점유를 갖췄습니다. 보증금은 335,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 높습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 임차인 및 주택도시보증공사의 권리 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 점이 결정적인 차이입니다. 그 조건의 실제 이행 여부와 별개의 선순위 압류 위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 789-36 블루힐 제4층 제404호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로3길 55-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 27.67㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2020.04.02 |
| 규모 | 20세대 |
| 소유자 | 마병환 (2020.07.10 소유권이전, 거래가 306,000,000원) |
| 감정가 | 351,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,712,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 입찰보증금 | 35,942,400원 (특별매각조건: 최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 335,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20 주택도시보증공사 가압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 선순위 압류를 분리해야 한다
반면 2023.09.27 남동세무서장 관련 압류와 2025.06.24 강제경매개시결정은 말소기준 가압류 이후의 권리로, 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 우리은행의 과거 근저당권은 2020.06.12 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.35억, 그러나 확약이 핵심
실제 확인되는 임차인은 금초롱 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으며 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 2024.02.07 임차권경정 역시 기존 임차권의 내용 정정이므로 새로운 미상 임차인으로 보지 않습니다.
| 임차인 / 권리 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
금초롱 건물 전부 · 주거 을구 4번 주택임차권 |
전입 2022.01.25 점유 2022.01.25 확정일자 2021.12.29 (경정 기준) 임차권등기 2024.01.11 |
335,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
|
주택도시보증공사 주택임차권 승계인 |
별도 실제 임차인 아님 | 중복 합산 없음 | 승계 확약 적용 |
|
을구 4-2번 경정 기존 금초롱 임차권 |
2024.02.07 경정등기 점유개시 2022.01.25 확정일자 2021.12.29 |
별도 보증금 없음 | 기존 권리 정정 |
실제 임차인이 확인된 범위에서는 1명이고, 독립된 추가 임차보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 보증기관의 가압류 청구액과 임차보증금, 경정등기 항목을 각각 별도 임차보증금으로 더하는 것은 잘못된 분석입니다. 입찰 전에는 위 포기·말소 조건의 효력과 이행 방식, 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 67.6% 할인에도 하락 추세는 경계
블루힐(789-36)의 최근 확인 거래가격은 266,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 거래가격의 67.6%로 가격 차이가 있습니다. 그러나 과거 2022년 거래가격은 319,000,000원~322,000,000원 수준이었고, 최근 거래는 이전 시기 대비 17.1% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 309,800,000원을 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 25.96㎡ | 2 | 266,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 6 | 321,000,000원 |
| 2022.12 | 25.96㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2022.11 | 25.96㎡ | 3 | 322,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 266,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 309,800,000원 |
최근 거래 표본의 전용면적은 25.96㎡이며, 경매 대상은 27.67㎡입니다. 면적·층·내부 상태가 일치하지 않아 직접적인 개별 호수 가격과는 차이가 있을 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 거래 1건에 근거합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,315,968원 |
| 1. 임차인 금초롱 보증금 | 335,000,000원 | 176,396,032원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당표상 집행비용 3,315,968원, 임차인 배당 176,396,032원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 계산상 임차보증금 부족분은 158,603,968원이지만, 매각조건의 포기·말소 확약이 이행되면 해당 임차보증금 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 청구액은 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 국세 배당관계 및 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 조건 확인은 필수
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 부담이 증가합니다. 반면 확약이 유효하게 이행되면 이 임차인에 관한 보증금 인수액은 0원이므로 취득부담은 낙찰가에 따라 내려갑니다. 다만 선순위 압류에 따른 추가 위험은 어느 경우에도 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 추정 인수 | 확약 이행 시 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 51.2% |
179,712,000원 | 158,603,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 40.96% |
143,769,600원 | 194,043,174원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 32.77% |
115,015,680원 | 222,394,540원 | 0원 |
미적용 인수액은 배당 추정에 따른 참고값이며 회차별 집행비용·배당조건에 따라 변동될 수 있습니다. 확약 이행 시 보증금 인수 0원은 해당 임차인과 승계인에 한정됩니다. 위 유찰 가격은 시나리오이며 실제 후속 매각가격이나 일정 확정치를 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 소재, 지하철 5호선 목동역에서 북서측 직선거리 약 600m, 신정초등학교에서 남동측 약 650m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 곰달래로까지 약 100m 거리입니다. 목동역 등 대중교통을 이용할 수 있는 입지입니다.
- 건물. 2020.04.02 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트조 건물입니다. 개별난방, 급배수·급탕, 승강기, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 내부 상태. 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 외관, 건축물현황도 및 탐문조사 등에 기초한 평가이므로 내부 상태와 수리비는 확인해야 합니다.
- 접도. 서측 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 3,585,000원/㎡이며, 토지면적은 412.9㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 최근 실거래 표본이 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 6.1회와 낙찰률 4.76%를 고려하면 단기간 재매각이나 원하는 가격의 현금화를 쉽게 가정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 우선 확인. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아닌 20%입니다. 현재 최저가 기준 35,942,400원을 준비해야 합니다.
- 임차인 확약 확인. 금초롱과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 국세 압류 정리. 2023.03.24 강서세무서장 압류의 채권액과 법정기일, 배당 및 말소 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 총인수액을 확정할 수 없습니다.
- 중복 권리 구별. 금초롱 1명의 임차보증금, 주택도시보증공사의 승계·채권자 지위, 2024.02.07 경정등기를 독립된 임차인 또는 별개 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 시세 보수적으로 판단. 최근 거래는 266,000,000원이나 표본 1건이고, 해당 거래의 전용면적도 25.96㎡로 본건 27.67㎡와 다릅니다. 17.1% 하락 추세도 반영해 매각 가능 가격을 검토해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못한 물건이므로 누수·하자·수리비 및 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 명도와 점유. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개로 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 조건만으로 현장 인도가 이미 완료되었다고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비 및 비용. 공용부분 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 낙찰가 외의 부담을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금채권 관련 자료와 매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 해소 ≠ 모든 권리 안전”
이 물건의 핵심은 335,000,000원 임차보증금에 대한 포기·말소 확약입니다. 확약이 없었다면 최저가 179,712,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 대항력 보증금 인수형 물건입니다. 그러나 금초롱과 주택도시보증공사의 확약이 조건대로 이행된다면 그 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
이 경우 최저가 기준 실질취득은 179,712,000원으로, 최근 거래가격 266,000,000원의 67.6%입니다. 가격 차이는 매력적이지만 최근 거래가격 하락률 17.1%, 평균 유찰 6.1회, 낙찰률 4.76%라는 지표를 함께 봐야 합니다. 더욱 중요한 것은 2023.03.24 선순위 국세 압류입니다. 그 권리와 실제 부담액이 정리되기 전에는 전체 취득비용을 확정할 수 없습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 임차보증금 확약은 큰 위험을 해소하지만, 선순위 압류의 법적 처리와 환금성 불확실성이 남아 있습니다. 특별매각조건과 압류 정리를 먼저 확인하고, 그 결과를 반영한 총취득비용으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
