인천지방법원 2025타경989. 구월동 노빌리안1 제5층 제502호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이평화이며 2022.02.10 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 93,000,000원입니다. 현재 매각 최저가는 감정가 76,000,000원에서 3회 유찰된 26,068,000원입니다.
표면적인 할인폭보다 중요한 것은 임차권입니다. 서주미는 임대차계약일 2022.01.15, 확정일자 2022.01.28, 점유개시일 2022.02.10, 주민등록일자 2024.03.11로 기재돼 있고 2024.04.01 보증금 93,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준으로 제시된 2023.11.07 압류보다 늦지만, 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 판단은 명세서의 인수 문구를 기준으로 보수적으로 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1462-2 노빌리안1 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이평화 (2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차보증금 인수가 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.07 남동구 압류입니다. 이후 2024.04.01 서주미의 주택임차권등기, 2025.04.08 서주미의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 주택임차권은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있지만, 등기 말소와 보증금 인수 여부는 별개입니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있어, 실질 부담액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
| 점유자 / 임차권자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서주미 | 5층 502호 38.61㎡ 전부 | 93,000,000원 | 인수주의 매각물건명세서상 매수인 대항 가능 명시 | 배당요구 2025.04.07 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 업무 | 주거 | 0원 | 대항력 없음 주민등록 2024.03.11 | 배당요구 2025.05.29 |
② 시세 비교 — 실거래 자료가 없어 ‘싼 가격’ 판단 금지
동일 건물 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수 가능성이 존재하므로, 가격 비교의 기준도 26,068,000원이 아니라 실질취득액 93,869,224원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,224원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 서주미 | 93,000,000원 | 25,198,776원 |
| 미배당 | - | 67,801,224원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구가 실제 인수 범위를 결정하는 핵심입니다.
④ 임차권 리스크 — 서주미 관계를 원본으로 다시 확인
서주미는 보증금 93,000,000원의 주택임차권자이면서 2025.04.08 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 자료에는 동일인이 권리관계에 중복 등장한다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 경고돼 있습니다. 다만 의심만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다. 오히려 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하는 만큼, 입찰 전 원본 문구와 임대차관계·배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월여자중학교 남측 인근이며, 유사 오피스텔과 다수의 근린생활시설이 형성된 상가·업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2003.03.03 사용승인된 지하2층·지상10층 건물의 제5층 제502호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스설비와 지하주차장·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 7,352,000원/㎡입니다. 동측 약 15미터 포장도로와 남측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 26,068,000원이 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차인” 및 “보증금 잔액 인수” 문구의 적용 범위를 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 서주미 임대차관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인이므로 계약서·점유·전입·확정일자·배당요구 및 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 유찰을 가격가점으로 보지 말 것. 4회·5회 유찰 시에도 미배당액이 각각 75,480,857원, 80,856,600원으로 증가합니다.
- 당해세 등 추가 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2,606만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 76,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 26,068,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 서주미의 임차보증금은 93,000,000원이고, 현재 예상배당으로 회수되는 금액은 25,198,776원에 불과합니다. 매각물건명세서의 인수 문구대로라면 나머지 67,801,224원이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 실질취득액은 93,869,224원 수준입니다.
실거래 비교자료도 없어 이 금액이 시장가격 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 오피스텔이라는 용도, 3회 유찰, 임차권 인수 위험이 동시에 존재합니다. 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 인수범위를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
