서울남부지방법원 2025타경10598. 구로구 개봉동 ‘라움’ 7층 703호 오피스텔입니다. 표면적인 권리구조만 보면 대항력 있는 임차인 정혜민의 보증금 262,000,000원이 감정가와 최저매각가를 모두 웃돌아, 일반적인 경매라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 큰 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 결론을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 현재 최저가 기준 배당계산상 미배당액은 115,136,640원이지만, 이 조건이 실제로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 149,760,000원은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제7층 제703호 도로명주소: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 8층 중 7층 |
| 소유자 | 박현숙 (2020.08.07. 소유권이전, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 149,760,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 299,893,469원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 정혜민은 그보다 앞선 2020.07.31. 전입 및 점유를 시작해 대항력을 갖추었고, 2022.07.04. 보증금 262,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 말소기준일 이후인 2023.12.29. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심은 등기일이 아니라 선행한 전입·점유 시점입니다.
이후의 양천세무서 압류, 구로구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정혜민 임차권도 특별매각조건에 따라 말소되는 구조이나, 반환청구권 포기와 말소 이행이 확인되지 않는다면 일반적인 대항력 임차인 미배당 위험을 그대로 보수적으로 검토해야 합니다.
② 임차인·점유 관계
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 임차·점유 관련자는 정혜민과 김지훈 2명입니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.31 / 2022.07.04 배당요구 2023.12.29 | 262,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 김지훈 | 점유 관계 확인 필요 | 2024.08.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 64%라고 해서 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 149,760,000원으로 감정가 234,000,000원의 64%이며, 5회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
등기상 소유권 취득 거래가액 250,000,000원은 2020년 거래이고, 감정가 역시 최근 실거래가 자체는 아닙니다. 따라서 “감정가 대비 64%”나 “2020년 거래가보다 낮다”는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 오히려 5회 유찰은 가격뿐 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 확인 부담이 응찰에 영향을 주었을 가능성까지 함께 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,896,640원 |
| 1. 임차인 정혜민 보증금(우선변제) | 262,000,000원 | 146,863,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 299,893,469원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,896,640원을 제외한 146,863,360원이 정혜민의 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 115,136,640원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수위험이 되지만, 특별매각조건이 이행되면 해당 반환청구권은 포기되어 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물의 7층 703호이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 개봉동 70-30·70-31 두 필지 일단의 완경사 사다리형 토지이며, 토지면적은 251㎡, 공시지가는 3,919,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔이며 5회 유찰된 물건으로, 최근 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 보증금, 임차권등기 말소 방법과 이행 시점을 법원 서류에서 대조하세요.
- 정혜민 임차권 말소 확인. 보증금 262,000,000원, 배당예상액 146,863,360원, 미배당액 115,136,640원의 관계를 기준으로 조건 이행 여부를 확인하세요.
- 김지훈 점유 확인. 전입일은 2024.08.26.으로 대항력은 없지만, 보증금·임대차계약·실제 거주와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 시세 재조사. 5회 유찰과 감정가 64%만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래와 매물을 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 경매취득과 향후 이용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
정혜민의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 262,000,000원입니다. 현재 최저가에서 발생하는 미배당액도 115,136,640원이라, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아 보여도 실제 부담은 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형에 가깝습니다.
그러나 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득은 149,760,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 실거래가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없고, 김지훈의 점유 관계와 특별매각조건의 실행 절차도 남아 있습니다. 주된 인수위험은 조건부로 해소되지만, 가격과 명도는 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다.
