서울남부지방법원 2025타경10599. 서울 강서구 화곡동의 다세대주택 ‘하이63’ 4층 401호입니다. 감정가는 240,500,000원이었으나 여섯 번의 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 63,046,000원입니다. 감정가 대비 26.21%라는 숫자만 보면 매우 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰대금 외에 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금이 가격 판단을 완전히 바꾸는 사례입니다.
매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 오은주의 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상배당을 적용하면 임차인에게 돌아가는 금액은 61,511,172원, 미배당 보증금은 148,488,828원입니다. 따라서 낙찰자는 63,046,000원을 내고 끝나는 것이 아니라 총 약 211,534,828원을 부담하는 구조입니다.
이 금액에는 정인환과 관련된 추가 인수 가능액, 취득 부대비용, 무단증축 관련 비용 등이 포함되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로14길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.03㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 공동주택(방 1·거실 1·화장실 1), 베란다 이용 |
| 건물 현황 | 하이63 · 8세대 · 2018.03.13 준공 |
| 소유자 | 가성부 · 2020.03.09 소유권이전등기 · 매매가 235,000,000원 |
| 감정가 | 240,500,000원 |
| 현재 최저매각가 | 63,046,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 201,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2020.08.13 갑구 5번 · 인천광역시중구 압류 |
| 임차인 현황 | 정인환·오은주 2명 기재 · 권리관계 중복 여부 및 추가 인수 위험 확인 필요 |
| 건축물 위반사항 | 조립식패널조 21㎡ 무단증축 · 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 2020.08.13 인천광역시중구 압류입니다. 이후의 압류·가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 주식회사 케이비손해보험의 강제경매개시결정은 이미 말소되어 현재 진행 중인 경매와 구분됩니다.
그러나 오은주의 주민등록일은 2019.05.07, 확정일자는 2019.04.19로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.08.09에 이루어졌지만, 임차권등기의 말소와 선순위 대항력에 따른 보증금 잔액 인수는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 1.48억, 별도 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 오은주 건물 전부 주택임차권등기 |
전입 2019.05.07 확정 2019.04.19 점유개시 2019.04.30 |
210,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
미배당액 인수
배당요구 있음 · 현재 예상 인수 148,488,828원 |
| 정인환 현황조사·명세서 기재 |
전입 2019.05.07 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 · 추가 인수 여부 미상 |
기재된 임차인 이름은 2명입니다. 다만 동일 전입일을 가진 정인환과 오은주의 관계 및 독립된 임대차 여부는 확인이 필요합니다. 서울보증보험은 오은주의 임차권등기에 기재된 대위자로서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
현재 최저가 기준 예상 배당은 61,511,172원, 예상 미배당액은 148,488,828원입니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 보증금 미배당액이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 약 210,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다.
특히 오은주의 임차보증금에 대한 인수액 148,488,828원이 확인된다고 해서 정인환 관련 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
오은주의 임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재되어 있습니다. 이는 임차보증금반환채권에 관한 채권양수도계약과 관련된 내용으로, 서울보증보험을 임차인 1명으로 추가하거나 오은주의 보증금과 별도의 보증금을 중복 합산할 근거는 아닙니다. 다만 실제 변제 상대방과 권리 행사 주체는 임차권등기 및 채권양도 관계를 확인한 후 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 37.1%가 아니라 실질취득 약 124.4%
확인되는 하이63 실거래는 2024년 11월 170,000,000원 거래 1건입니다. 거래 면적은 32.36㎡, 층은 4층으로, 경매 대상 전용면적 35.03㎡와 차이가 있습니다. 따라서 이 거래는 참고 비교 사례이며, 최신 시세를 충분히 대표한다고 볼 수 없습니다.
| 비교 항목 | 면적 / 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2024.11 · 32.36㎡ · 4층 | 170,000,000원 | 비교 거래 1건 |
| 감정가 | 경매 대상 · 35.03㎡ | 240,500,000원 | 감정평가 금액 |
| 현재 최저가 | 6회 유찰 | 63,046,000원 | 인수액 제외 가격 |
| 오은주 보증금 인수 | 예상 미배당액 | 148,488,828원 | 매수인 부담 |
| 실질취득 예상 | 낙찰가 + 오은주 인수 | 211,534,828원 | 비교 거래의 약 124.4% |
표면적인 최저가는 비교 실거래의 37.1%이지만, 보증금 인수를 반영한 실질취득액은 211,534,828원으로 비교 거래 170,000,000원을 41,534,828원 웃돕니다. 실제 부담액을 기준으로 보면 저렴하다는 판단을 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,534,828원 |
| 1. 임차인 오은주 · 우선변제 | 210,000,000원 | 61,511,172원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 근로복지공단 · 가압류 | 1,360,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 · 신청채권 | 201,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 오은주 보증금 미배당 | 210,000,000원 | 148,488,828원 |
예상배당은 집행비용 1,534,828원과 오은주 배당 61,511,172원으로 매각대금 63,046,000원이 모두 소진되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 오은주 미배당액은 배당액과 구분되는 매수인 인수 예상액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 오은주 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 63,046,000원 | 148,488,828원 | 211,534,828원 |
| 7회 유찰 시 | 50,436,800원 | 160,871,062원 | 211,307,862원 |
| 8회 유찰 시 | 40,349,440원 | 170,776,850원 | 211,126,290원 |
각 회차 실질취득 예상액은 해당 최저매각가와 오은주 인수 예상액의 합계입니다. 추가 인수 가능액과 거래 부대비용은 포함하지 않았으며, 실제 매각가격 및 배당에 따라 달라집니다.
현재 최저가 63,046,000원이 7회 유찰 시 50,436,800원, 8회 유찰 시 40,349,440원으로 낮아지더라도, 오은주의 보증금 미배당액은 반대로 증가합니다. 그 결과 총부담은 각각 약 2.115억원, 2.113억원, 2.111억원으로 큰 차이가 없습니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부에 조립식패널조 21㎡ 무단증축으로 등재되어 있습니다. 테라스에 지붕 및 벽체를 설치한 것으로 조사되었습니다. 원상복구, 행정처분 및 이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 연립주택 및 아파트가 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.03.13 준공된 8세대 다세대주택으로 철근콘크리트구조입니다. 승강기, 주차시설, 무인택배함과 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 기준은 2,770,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래가 1건에 그쳐 객관적인 가격 비교 자료가 부족합니다. 선순위 임차인 보증금 인수와 위반건축물 문제가 함께 있어 재매각·금융조달 조건을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 오은주 보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 인수 조항과 배당요구 현황을 대조하고, 210,000,000원 보증금 중 미배당 잔액을 실제로 누구에게 변제해야 하는지 확인해야 합니다.
- 정인환의 권리관계 확인. 전입 2019.05.07에 관한 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유관계 및 오은주와의 관계를 확인해야 합니다. 추가 인수가 없다고 가정한 입찰은 위험합니다.
- 서울보증보험의 대위·양수 관계 확인. 오은주의 임차권등기에 기재된 대위 내용과 보증금반환채권의 귀속 관계를 확인해야 합니다. 대위자를 별도의 임차인으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 압류·세금 확인. 다수의 압류와 관련된 국세·지방세 채권 및 당해세 우선배당 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수 잔액도 변동할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 21㎡의 현황, 원상복구 가능성, 행정처분 내용과 비용을 강서구청 관련 부서에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 재검증. 2024.11 거래 1건만으로 현재 시세를 단정하지 말고 인근 유사 규모 다세대주택의 실제 거래와 물건 상태를 비교해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 최저가 63,046,000원이 아니라 오은주 인수까지 합한 약 211,534,828원을 기본 부담액으로 보고, 추가 권리·건축물 비용까지 별도 반영해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임차권등기 및 배당요구 관련 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,305만원이 아니라, 최소 약 2.12억원의 판단”
이 사건을 감정가 240,500,000원에서 63,046,000원까지 내려온 저가 경매물건으로만 보면 판단이 크게 왜곡됩니다. 선순위 대항력을 가진 오은주의 보증금 210,000,000원이 실질취득액의 기준점으로 작용하기 때문입니다.
현재 예상배당대로라면 최저가 낙찰 후에도 148,488,828원을 인수하여 총 211,534,828원을 부담합니다. 이는 확인된 170,000,000원 실거래보다 높은 수준이며, 추가 유찰이 진행되어도 보증금 인수액이 증가하므로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
더구나 정인환의 별도 임차관계가 미확인이고, 21㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 문제까지 있습니다. 비교 가능한 실거래도 2024년 11월 1건뿐이어서 현재 시장가격을 충분히 검증하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심 위험은 단순히 최저가가 낮거나 유찰 횟수가 많다는 데 있지 않습니다. 낙찰자가 실제로 부담할 금액이 확인된 비교 거래보다 높고, 그 밖의 권리·건축물 위험도 남아 있다는 점입니다. 선순위 보증금의 실제 인수 범위, 정인환의 권리관계, 무단증축 문제를 해결하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
