서울남부지방법원 2025타경10599. 강서구 화곡동 하이63 제4층 제401호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 240,500,000원이고 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,509,000원입니다. 표면 할인율만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.

오은주는 2019.04.19 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2019.04.30 점유를 시작해 2019.05.07 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2020.08.13 인천광역시중구 압류입니다. 보증금은 210,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 98,509,000원 매각을 가정한 배당표에서는 오은주에게 96,335,838원이 배당되고 나머지 113,664,162원이 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기상 말소기준은 2020.08.13 인천광역시중구 압류입니다. 이후의 각종 압류·가압류와 2025.07.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 오은주의 대항요건은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.08.09 이루어졌지만, 임대차계약·점유·주민등록·확정일자는 모두 그보다 훨씬 앞서 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상

정인환은 2019.05.07 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 이 미확인 금액은 현재 배당표의 오은주 인수액 113,664,162원에 포함돼 있지 않으므로, 실제 매수인 부담은 더 커질 가능성이 있습니다.

오은주의 임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재돼 있습니다. 서울보증보험은 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 이 사건의 실제 임차인 표기는 정인환·오은주 2명입니다.

③ 가격 — 9,850만원이 아니라 최소 2.12억원으로 비교해야 한다

하이63의 최근 거래 표본은 2024.11, 전용 32.36㎡·4층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다. 단순히 최저가 98,509,000원만 나누면 최근 시세의 57.9%이지만, 이 비율에는 선순위 임차보증금 미배당 인수가 빠져 있습니다.

이 유형은 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 떨어져도 매수인이 떠안는 임차보증금 잔액이 늘어 총 취득부담이 크게 내려가지 않습니다. 제공된 회차별 계산도 같은 구조를 보여줍니다.

낙찰가가 낮아질수록 오은주 미배당 인수액이 커져 총액은 약 2.1억원대에 머뭅니다. 위 계산에는 정인환의 미상 보증금과 당해세 변동 가능성이 별도로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,509,000원 가정)

현재 계산에서는 매각대금이 집행비용과 오은주 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 오은주 부족분 113,664,162원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 13건 중 당해세가 우선 차감되면 오은주의 실제 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.

⑤ 위반건축물 — 21㎡ 무단증축

집합건축물대장 전유부에는 조립식패널조 21㎡ 무단증축으로 위반건축물이 등재돼 있습니다. 감정 관련 내용에는 테라스에 지붕과 벽체를 설치한 것으로 탐문됐으며, 해당 면적은 강서구청 주택과에서 확인한 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·연립주택·아파트 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 이용. 방1·거실1·화장실1의 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 베란다가 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장시설, 무인택배함이 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 규모·거래. 하이63은 총 8세대이며, 확인된 최근 거래는 2024.11의 170,000,000원 1건입니다.
• 유찰. 현재 물건은 4회 유찰됐고, 하이63 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 98,509,000원은 선순위 보증금 인수를 제외한 경매가격입니다. 현재 실질취득 하한은 212,173,162원입니다.
• 오은주 잔액 인수 확인. 보증금 210,000,000원 중 현재 계산상 113,664,162원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다.
• 정인환 확인. 2019.05.07 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 우선배당 세액에 따라 임차인 미배당액이 증가할 수 있습니다.
• 위반건축물 확인. 조립식패널조 21㎡ 무단증축의 이행강제금·원상복구 등 실제 행정상태를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 오은주 임차권과 서울보증보험 대위관계, 보증금 반환채권의 현 상태를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.20입니다.

맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다

이 물건은 감정가 240,500,000원에서 최저가 98,509,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 오은주의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 확인 가능한 실질취득 하한은 212,173,162원으로 최근 실거래 170,000,000원을 이미 웃돕니다.

더구나 정인환의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 열려 있고, 국세·지방세 압류 13건에 따른 배당 변동 가능성, 21㎡ 무단증축 위반건축물, 4회 유찰된 소규모 다세대라는 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “9,850만원에 살 수 있는가”가 아니라 “최종적으로 2.1억원 이상을 부담하고도 살 이유가 있는가”입니다. 현재 확인된 가격·권리 구조만 놓고 보면 가격 메리트보다 인수·확인 리스크가 훨씬 큽니다.