인천지방법원 2025타경1014. 인천 남동구 논현동의 4층 공동주택 중 102동 1층 106호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 건물 명칭은 2021.10.22. 인천 남동구 건축과-26425호에 따라 ‘이안라온파미에하우스’에서 ‘이안더테라스’로 변경됐습니다. 소유자 강대훈은 2019.12.11. 매매를 원인으로 2020.01.16. 거래가액 413,450,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 335,500,000원의 근저당을 설정했습니다.
권리분석의 기준점은 바로 이 2020.01.16. 국민은행 근저당입니다. 뒤이어 국민은행의 120,000,000원 근저당과 다수의 가압류·압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 413,000,000원 기준 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위가 달라질 수 있으므로 후순위 채권의 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1014 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 765-1 이안라온파미에하우스 102동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 4층 공동주택 중 1층 106호 |
| 면적 | 115.2076㎡ |
| 사용승인일 | 2017.11.30 |
| 소유자 | 강대훈 · 2019.12.11. 매매 · 거래가액 413,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 413,000,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 375,233,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 명칭 | 2021.10.22. ‘이안라온파미에하우스’에서 ‘이안더테라스’로 변경 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.01.16. 을구 1번 국민은행 근저당 335,500,000원입니다. 2021.12.06. 추가 근저당 120,000,000원, 권미경·한라엔컴·중소기업은행·롯데카드·KB국민카드· 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 등의 가압류, 시흥시·국·남동구의 압류 및 2025.04.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 위치합니다. 배당 부족이 크게 발생해도 이 후순위 채권 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 80.1% 할인, 그러나 시장은 -10.9% 하락 추세
이안더테라스 동일 면적 거래는 12건이 확인되며 전체 평균은 547,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 515,833,333원, 표본은 6건이고 현재 최저가 413,000,000원은 그 평균의 80.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 115.21㎡ | 2 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 115.21㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 115.21㎡ | 3 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 115.21㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 115.21㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2025.11 | 115.21㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2025.07 | 115.21㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 115.21㎡ | 1 | 710,000,000원 |
| 2025.05 | 115.21㎡ | 2 | 635,000,000원 |
| 2025.03 | 115.21㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2025.02 | 115.21㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2025.01 | 115.61㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 115.21㎡ | 6건 | 515,833,333원 |
최신 거래는 2026.07. 640,000,000원이지만 그 직전에는 2026.06. 480,000,000원, 2026.03. 505,000,000원, 2026.02. 480,000,000원 거래가 이어졌습니다. 전체 거래 최저는 480,000,000원, 최고는 710,000,000원으로 편차도 큽니다. 특히 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -10.9%이므로 전체 평균 547,500,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 335,500,000원 | 335,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 70,970,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 권미경 | 59,808,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 한라엔컴 주식회사 | 95,181,020원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 501,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,840,044원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,089,615원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소기업은행 | 31,521,563원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 16,324,204원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 중소기업은행 | 67,233,671원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사국민은행 | 48,984,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,305,482,491원, 예상 배당액은 406,470,000원, 미배당은 899,012,491원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 78% | 413,000,000원 | 406,470,000원 | 899,012,491원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 62% | 330,400,000원 | 324,974,400원 | 980,508,091원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 50% | 264,320,000원 | 259,819,520원 | 1,045,662,971원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 375,233,537원에 대해 배당 시뮬레이션상 406,470,000원이 배당되어 충족되지만, 3회 유찰 시에는 배당액이 324,974,400원, 4회 유찰 시에는 259,819,520원으로 감소합니다. 그럼에도 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 사리울중학교 남동측 인근으로, 주변은 연립주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·지역난방/열병합·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(소래논현)이며 토지 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 명칭. 건축물 명칭은 2021.10.22. ‘이안라온파미에하우스’에서 ‘이안더테라스’로 변경됐습니다.
- 거래 표본. 이안더테라스는 298세대이며 동일 면적 거래 12건의 전체 평균은 547,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 515,833,333원이고 추세는 -10.9%입니다.
- 규제. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 547,500,000원보다 최근 12개월 평균 515,833,333원과 -10.9% 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 640,000,000원 한 건만 보지 말 것. 2026.06. 480,000,000원, 2026.03. 505,000,000원, 2026.02. 480,000,000원 거래도 함께 존재해 최근 거래 편차가 큽니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 바뀔 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 전입·점유자·명도 대상을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물명 혼동 주의. 등기 및 주소에는 이안라온파미에하우스가 나타나지만 현재 명칭은 이안더테라스입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준인 2020.01.16. 국민은행 근저당 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 413,000,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균 515,833,333원의 80.1%까지 내려와 신건 감정가 530,000,000원보다 부담이 크게 낮아졌습니다.
다만 최근 시장 추세가 -10.9%라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 2026.07. 640,000,000원 거래가 있는 반면 480,000,000원 거래도 반복됐고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 배당 변수까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원이라는 권리 장점과 최근 시세 대비 가격 여유는 확인되지만, 하락 추세·세금·점유 확인을 전제로 접근할 B급 물건”으로 정리됩니다.
