서울남부지방법원 2025타경10617. 영등포동1가 명남더블레스 제4층 제403호로, 건축물대장상 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황이 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 김윤식은 2022년 3월 8일 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고 2022년 4월 12일 소유권이전등기가 접수됐습니다.

이 사건의 승부처는 단순한 말소기준권리보다 대항력 임차인과 매각 조건의 결합입니다. 임차인 이현도는 2022년 3월 8일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 4월 5일 전입·점유를 시작했습니다. 데이터상 말소기준권리로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2023년 1월 13일이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 정상적인 배당 계산만 보면 미배당 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 이번 물건은 그 일반 구조 그대로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 이현도 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 경우 매수인이 실제 부담할 잔액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 존재가 먼저다

등기상 말소기준은 2023.01.13 국민건강보험공단 압류로 제시돼 있습니다. 이후 2023.03.15 국의 압류와 2025.06.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2024.01.26 접수됐지만, 임차인 이현도는 이미 2022.04.05 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력을 보유한 것으로 분석돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 이현도 1명, 기준 보증금은 225,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)

현재 최저가 기준 임차보증금의 배당 계산상 부족분은 93,281,600원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 잔액이 매수인 부담이 될 수 있으나, 본건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원*으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이번엔 인수가 늘지 않는다*

확약 조건이 없는 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 문제가 생깁니다. 실제로 본건의 기본 배당 계산도 현재 회차 93,281,600원, 3회 유찰 시 119,785,280원, 4회 유찰 시 140,932,288원의 미배당을 보여줍니다. 그러나 본건은 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 그 금액을 실질 인수액에 더하지 않습니다.*

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층 건물의 제4층 제403호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 6m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역 등이 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 786.5㎡이며 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 재확인. 실질 인수 0원* 판단의 핵심은 이현도와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 동일 문구가 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이현도 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 225,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.04.12 민간임대주택등기가 확인됩니다. 매각 후 효력·말소 여부를 원본 서류에서 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로, 감정가 할인율만 보고 입찰가를 정하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
• 주거용 사용. 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 보증금 2.25억”보다 더 중요한 한 문장

표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 134,400,000원이어서 매수인에게 거액의 잔액이 넘어오는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 기본 배당 계산도 93,281,600원의 미배당을 산출합니다.

하지만 본건의 결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인 이현도와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이를 반영한 현재 회차의 실질취득비용은 134,400,000원, 실질 인수는 0원*입니다.

다만 가격 평가는 별개입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만 있고 이를 검증할 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 부담은 조건부로 크게 해소됐지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단의 핵심은 ‘최저가가 얼마나 낮아졌는가’보다 포기·말소 조건이 최신 매각문서에서 그대로 유효한지, 그리고 134,400,000원이 실제 현장 시세 대비 경쟁력 있는지입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 이현도 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 기본 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 93,281,600원입니다.