인천지방법원 2025타경1032. 송도푸르지오월드마크8단지 제3층 제302호로, 경매 용도 표시는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 대상 면적은 48.899㎡이고 건물은 2010년 11월 19일 사용승인된 지하 2층·지상 20층 철근콘크리트구조입니다. 1회 유찰돼 감정가 209,000,000원의 70%인 146,300,000원까지 내려왔습니다.
가격 비교의 기준은 장기간 전체 평균보다 최근 거래입니다. 이 호실과 면적이 유사한 최근 12개월 거래는 2025년 6월 210,000,000원, 2026년 1월 220,000,000원으로 평균 215,000,000원입니다. 2026년 6월 최신 거래 역시 210,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 7.6% 높은 흐름입니다. 따라서 현재 최저가는 단순히 장기 평균보다 낮은 정도가 아니라, 최근 시세와 비교해도 상당한 할인 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 22-22 송도푸르지오월드마크8단지 3층 801-302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 |
| 면적 / 건물 | 48.899㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 20층 · 사용승인 2010.11.19 |
| 소유자 | 오왕철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 107,725,061원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 현재 등기만 보면 매각으로 정리된다
등기상 현재 말소기준은 2019년 8월 21일 남인천농업협동조합 근저당 127,200,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당 136,500,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 대림비앤코 근저당 60,000,000원도 2019년 2월 18일 이미 말소됐습니다. 2018년과 2019년에 설정됐던 국민건강보험공단·연수구 압류 역시 2019년 8월에 해제돼 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 서일주류판매유한회사 근저당 72,000,000원, 서영주류판매유한회사 근저당 100,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 38,541,660원, 토스뱅크 가압류 9,231,925원과 압류·경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 할인 폭이 크다
송도푸르지오월드마크8단지는 116호 규모이며, 대상 면적과 유사한 48.29~49.89㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 장기 전체 평균은 202,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.95㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 49.6㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 49.04㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 49.6㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.02 | 49.56㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 49.04㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2021.10 | 48.29㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 48.95㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 49.04㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 49.6㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 48.95㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 49.89㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 202,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
현재 실질취득액은 최저가 146,300,000원에 예상 인수액 0원을 더한 146,300,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 68.0%이고, 2026년 6월 최신 거래 210,000,000원보다 63,700,000원 낮습니다. 감정가 209,000,000원은 최신 거래 210,000,000원과 유사했지만, 1회 유찰로 가격대가 크게 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 3. 근저당 · 대림비앤코주식회사 | 60,000,000원 | 6,951,800원 |
| 4. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 127,200,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 서일주류판매유한회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 서영주류판매유한회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 인천신용보증재단 | 38,541,660원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 9,231,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 543,473,585원, 예상 배당액 143,451,800원, 미배당 400,021,785원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민은행·대림비앤코 근저당의 말소 이력과 위 배당표가 서로 일치하지 않으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 송도동 해양경찰청 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 광대로와 남서측 중로에 접합니다.
- 이용상태. 경매 용도 표시는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 세금·대출 적용 기준을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 평지의 정방형 토지로 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 유사 면적 거래는 168,000,000원부터 230,000,000원까지 확인되며, 최근 거래는 210,000,000원과 220,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 재확인. 국민은행 근저당의 2019.08.21. 말소와 대림비앤코 근저당의 2019.02.18. 말소를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 교차검증. 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서·배당요구 내역·매각물건명세서와 대조하세요.
- 세금 채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 다수 있으므로 당해세 유무와 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 후순위 배당이 줄어듭니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대 및 상가건물임대차 현황을 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태가 함께 나타납니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용, 취득세·부가가치세 및 금융 조건을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 거래 210,000,000원·220,000,000원과 대상 호실의 층·내부 상태·관리비 체납을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 이 집합건물 거래에 미치는 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 문서 검증이 먼저다
현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 68.0%이고, 최신 실거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 예상 매수인 인수액이 0원이므로 대항력 보증금이 실질취득액을 끌어올리는 구조도 아닙니다. 가격 메리트는 분명합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격표 아래에 있습니다. 등기부상 국민은행·대림비앤코 근저당은 이미 말소됐는데 예상배당표는 두 권리를 선순위로 계산하고 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 배당표와 신청채권자의 무배당만 보고 권리관계를 판단해서는 안 됩니다. 또한 국세·지방세의 당해세 여부, 실제 점유자, 근린시설과 오피스텔 표시의 차이도 확인해야 합니다. 결론은 “가격은 합격, 권리서류는 재검증”입니다.
