서울남부지방법원 2025타경10636. 등촌동 서울 시니어스 가양타워 제9층 제901호입니다. 감정요항표상 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)로 추정되며, 등기부상 현재 소유자는 서주영·서진영이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 두 사람은 2024.09.20 상속을 원인으로 2025.07.31 소유권을 이전받았습니다.
권리의 중심은 2016.05.19 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 700,000,000원이고 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.08.13 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 신청채권 청구액은 243,437,857원입니다. 현재 최저매각가 111,411,000원 기준 배당에서는 집행비용을 제외한 109,051,246원이 근저당권자에게 배당되는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10636 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637 서울 시니어스 가양타워 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 102 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 노유자시설(노인복지주택)로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 15층 건물 내 제9층 제901호 |
| 소유자 | 서주영 2분의 1 · 서진영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 111,411,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 243,437,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
2016.05.19 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.08.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 32.77%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가는 340,000,000원이고 현재 최저매각가는 111,411,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 감정가의 32.77%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 계산된 매각가는 89,128,800원, 그 다음 회차는 71,303,040원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 111,411,000원 | 590,948,754원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 89,128,800원 | 612,875,518원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 71,303,040원 | 630,380,415원 |
여기서 중요한 점은 낙찰가율과 시세할인율을 같은 뜻으로 보면 안 된다는 것입니다. 이 사건에는 동일 용도 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 노유자시설(노인복지주택)이라는 이용상태와 5회 유찰 사실을 함께 보고 환금성과 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,754원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 700,000,000원 | 109,051,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 2,359,754원 이후 한국주택금융공사에 109,051,246원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 590,948,754원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 증미역(지하철9호선) 남측 인근이며, 주변에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·판매시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철9호선 증미역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 제9층 제901호는 노유자시설(노인복지주택)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 북서측 약 10미터, 남측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 공시지가. 5,812,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 111,411,000원이 감정가의 32.77%라는 사실만으로는 시장가격 대비 저평가 여부를 알 수 없습니다. 동일 시설·동일 용도의 실제 거래사례를 먼저 확인해야 합니다.
- 노인복지주택 이용·거래 조건 확인. 감정평가상 노유자시설(노인복지주택)로 이용 중인 것으로 추정되므로 일반 공동주택과 동일한 환금성을 전제로 접근하지 않는 것이 안전합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 주택담보노후연금 관련 금지사항등기가 있으므로 매각 후 말소 처리와 이용상 제한 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당과 청구액 구분. 근저당 채권최고액은 700,000,000원이고 경매 신청 청구액은 243,437,857원입니다. 현재 회차 예상배당 109,051,246원으로는 신청채권도 전액 만족되지 않습니다.
- 유찰 횟수의 의미. 이미 5회 유찰된 사실은 가격 외 요소까지 재점검해야 한다는 신호입니다. 다음 회차 가격만 보고 자동으로 유리하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 이용·점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “32.77%”보다 중요한 것은 왜 5회 유찰됐는가
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이라 금액 인수 측면의 구조는 단순합니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 340,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 111,411,000원까지 내려왔고, 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)로 추정됩니다. 여기에 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 가격 자체가 아니라 실제 거래 가능한 가격과 환금성입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 32.77%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도와 시장성 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
