서울남부지방법원 2025타경10636. 강서구 등촌동 ‘서울 시니어스 가양타워’ 9층 901호입니다. 감정평가서상 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)로 추정되며, 철근콘크리트조 15층 건물의 9층에 자리합니다. 현재 등기상 소유자는 서주영·서진영 씨로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2024년 9월 20일 상속을 원인으로 소유권을 취득했고, 이전등기는 2025년 7월 31일 마쳐졌습니다.
권리구조의 중심은 2016년 5월 19일 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 700,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 공사가 2025년 8월 13일 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구액은 243,437,857원이고, 현재 최저매각가는 174,080,000원입니다. 배당 계산상 근저당권자에게 전액이 돌아가지 않더라도 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637 서울 시니어스 가양타워 제9층 제901호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로68길 102 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 노유자시설(노인복지주택)로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제901호 |
| 소유자 | 서주영 2분의 1 · 서진영 2분의 1 (2024.09.20. 상속, 2025.07.31. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 174,080,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 243,437,857원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.19. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 확인
말소기준은 2016년 5월 19일 접수된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 해당 근저당권과 2025년 8월 13일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 340,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 174,080,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 최저가와 같은 174,080,000원입니다.
그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가뿐입니다. 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 노인복지주택으로 추정되는 만큼 일반 공동주택 가격과 단순 비교하지 말고, 같은 건물과 같은 이용형태의 실제 거래 및 이용조건을 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 529,157,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 139,264,000원 | 136,514,304원 | 563,485,696원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,411,200원 | 109,051,443원 | 590,948,557원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 700,000,000원 | 170,842,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 170,842,880원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 529,157,120원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 증미역 남측 인근이며, 주위에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·판매시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 증미역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 노유자시설인 노인복지주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 북서측 약 10미터, 남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 노인복지주택 이용형태이고 3회 유찰된 물건이므로, 같은 건물·같은 용도의 실제 거래와 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 최저가 174,080,000원이 같은 건물·같은 이용형태의 최근 거래보다 낮은지 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 제한행위를 금지하는 갑구 기재가 매각 후 어떻게 정리되는지 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 이용상태 확인. 실제로 노인복지주택으로 이용되고 있는지, 내부 상태와 관리 방식이 감정평가 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 반영 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증 전”
이 물건의 등기상 핵심 권리는 한국주택금융공사의 근저당권 하나이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원이므로, 미배당 529,157,120원을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.
하지만 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 동일 용도의 최근 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 더구나 감정평가상 이용상태는 일반 아파트가 아니라 노유자시설(노인복지주택)입니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형이지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하기보다, 점유·금지사항등기·실제 이용상태와 같은 건물의 거래수준을 먼저 확인해야 합니다.