인천지방법원 2025타경1046. 인천 미추홀구 용현동 넥스빌 9층 901호, 전용 69.44㎡가 비교 대상인 아파트입니다. 감정가 214,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,860,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.26 설정된 농협은행주식회사 근저당권 169,200,000원이고, 그 뒤 천복자 가압류 69,000,000원, 과천농업협동조합 가압류 5,109,563원, 각종 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 분명한 할인 구간입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 186,666,666원, 가장 최근 거래는 2026.03의 180,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 56.2%로 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.1%의 하락 추세를 보여, 과거 전체 평균 187,937,500원보다 최근 가격과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1046 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-7 9층 901호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 아암대로 101 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택 이용 · 전용 69.44㎡ · 지상 18층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 정선실 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 133,068,261원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.01.26 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2024.03.08 천복자 가압류, 2024.10.21 과천농업협동조합 가압류, 2025.04.28 압류, 2025.05.09 임의경매개시결정, 2025.05.14 압류, 2025.11.06 인천광역시 압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 2025.08.06에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐는데, 이는 기존 말소기준 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전입니다.
② 시세 비교 — 두 번 유찰된 현재 가격은 최근 시세보다 낮다
넥스빌의 비교 면적은 69.44㎡이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.03의 69.16㎡ 14층 180,000,000원이고, 2025.09에는 69.44㎡ 18층 200,000,000원, 69.07㎡ 18층 180,000,000원 거래가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 69.16㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 69.44㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 69.07㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 69.44㎡ | 16 | 178,000,000원 |
| 2024.05 | 69.07㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 2023.11 | 69.07㎡ | 5 | 198,500,000원 |
| 2021.10 | 69.16㎡ | 16 | 213,000,000원 |
| 2021.07 | 69.07㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 186,666,666원 |
전체 8건 평균은 187,937,500원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 186,666,666원, 최신 거래는 180,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.1%입니다. 그럼에도 현재 최저가 104,860,000원은 최근 12개월 평균의 56.2%에 불과해, 현 회차에서는 최근 실거래 대비 가격 여유가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 169,200,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 가압류 · 천복자 | 69,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 과천농업협동조합 | 5,109,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 243,309,563원 가운데 102,591,960원이 배당되고, 미배당액은 140,717,603원입니다. 신청채권액 133,068,261원 역시 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 현재 배당 산정상 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 신흥여자중학교 남동측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 18층 건물 내 9층 901호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로와 남동측 세로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 지정돼 있으며, 공시지가는 2,550,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 넥스빌은 22세대이며 비교 실거래는 8건입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로, 가격 할인과 별도로 거래 빈도는 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 187,937,500원보다 최근 12개월 평균 186,666,666원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.1% 낮습니다. 현재 최저가는 충분히 낮지만 재매각 가격 판단에는 최근 흐름을 반영해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입·확정일자와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 여부는 실제 배당액과 후순위 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.06 기존 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·조세관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 포인트는 임대관계와 조세
현재 최저매각가 104,860,000원은 감정가 214,000,000원의 49%, 최근 12개월 실거래 평균 186,666,666원의 56.2%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격상 여유가 큰 구간입니다. 권리 역시 2018.01.26 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 저가 아파트’로만 보면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 국세·지방세 압류 3건이 존재하며, 최근 실거래 흐름도 이전 거래군보다 -1.1% 낮습니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 충분하지만 점유·임차관계와 조세 우선순위를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
