서울남부지방법원 2025타경10660. 서울 강서구 화곡동 ‘마크힐스74’ 3층 301호, 전용 29.79㎡의 다세대주택입니다. 감정평가서상 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중이며 건물은 2019년 12월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 현재 소유자는 이명학이고, 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다.

이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인 처리 조건입니다. 실제 임차인은 김승연 1명이며, 2022년 2월 25일 전입·점유를 시작해 2022년 3월 30일 설정된 광진자양새마을금고 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인입니다. 그러나 매각물건명세서의 별도 조건에 따라 김승연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 매각조건으로 인수 해소

김승연의 임대차계약일은 2022년 1월 12일, 확정일자는 2022년 1월 27일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 2월 25일입니다. 말소기준권리인 광진자양새마을금고 근저당은 2022년 3월 30일 접수됐으므로 임차인의 대항력이 선행합니다. 2024년 3월 5일에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.

참고로 포기·말소 조건을 적용하지 않은 통상 배당 계산상 현재 최저가 112,640,000원에서는 임차보증금 미배당액이 124,736,960원으로 산출됩니다. 그러나 이번 매각조건은 바로 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 112,640,000원’으로 본다

확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준은 현재 최저매각가 112,640,000원입니다. 마크힐스74 동일 면적 29.79㎡의 최신 거래는 2026년 7월 2층에서 150,300,000원에 신고됐고, 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 150,300,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 시세의 74.9% 수준입니다.

전체 5건 평균은 157,740,000원이지만 과거 2021~2022년 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 150,300,000원은 과거 거래군 대비 -5.8%의 하락 추세를 보이고 있으므로, 과거 평균 157,740,000원만 기준으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 실질취득 112,640,000원은 최신 거래보다 37,660,000원 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)

일반적인 배당계산상 임차인 미배당액은 124,736,960원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김승연 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 조건은 김승연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 내용입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성됩니다.
• 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 근린공원이 혼재합니다. 감정평가상 주거 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있습니다. 북서측 원거리에 지하철 5호선 화곡역이 있으며 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.12.27 사용승인, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물의 3층 301호입니다. 급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있고 지층에 주차장이 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 8m 폭 초록마을로, 남측 약 4m 폭 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 가로장방형, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 2,972,000원이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래는 5건입니다. 최신 2026.07 거래는 150,300,000원으로 과거 거래군보다 낮아 최근 가격 추세는 -5.8%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 김승연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
• 일반 인수액과 실질 인수액 구분. 통상 배당계산상 미배당액은 124,736,960원이지만, 이번 사건은 해당 반환청구권 포기 조건 때문에 실질 인수 0원으로 분석됩니다.
• 최근 시세 우선. 과거 거래를 포함한 전체 평균 157,740,000원보다 최신·최근 12개월 거래 150,300,000원을 기준으로 보세요. 최근 가격은 과거 대비 -5.8% 하락했습니다.
• 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만, 7세대 소규모 다세대이고 건물 경매 평균 유찰도 2.3회입니다. 가격 할인과 환금성을 분리해서 판단해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 임차인 관련 매각조건이 붙어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공동현관에 공용관리 안내문이 부착된 건물로 조사됐습니다. 체납 관리비 및 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 이번 매각의 조건

이 사건을 등기부만 빠르게 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 보여 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 통상 배당계산에서는 124,736,960원의 임차보증금이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 김승연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그래서 실질취득액은 112,640,000원, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.

가격만 보면 실질취득액은 최신 거래 150,300,000원의 74.9%로 낮습니다. 다만 최신 가격 자체가 과거 대비 -5.8% 하락했고, 총 7세대 규모의 다세대에 이미 3회 유찰된 물건입니다. 따라서 결론은 “권리상 핵심 인수는 조건부로 해소됐고 가격도 최근 거래 아래지만, 포기·말소 조건의 확인과 소규모 다세대의 환금성 검토가 입찰의 승부처”입니다.