인천지방법원 2025타경1049. 인천 중구 항동7가 푸른농수산물쎈타 2층 221호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인신명푸드주식회사로, 2019년 4월 10일 매매를 원인으로 2019년 6월 4일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 80,000,000원입니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 76,800,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 인천신용보증재단·농업협동조합중앙회·수협은행의 가압류와 중구·국민건강보험공단 등의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유·임대차 확인을 별도로 끝내야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

현재 권리분석의 기준점은 2019.06.04. 수협은행 근저당권입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류 81,913,346원, 농업협동조합중앙회 가압류 83,133,752원, 수협은행 가압류 9,237,084원과 압류·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당이 부족하더라도 이 후순위 채권들의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다

감정가는 82,000,000원, 현재 최저매각가는 28,126,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 19,688,200원, 5회 유찰 시 13,781,740원으로 제시되어 있습니다.

다만 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 근린생활시설이고 승강기는 미가동 상태로 기재되어 있어, 가격 판단은 실제 영업성·공실·점유·관리상태를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 906,268원을 제외한 27,219,732원이 수협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 251,084,182원 대비 미배당은 223,864,450원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 항동7가 ‘어시장사거리’ 북서측 인근으로, 어시장·근린시설·아파트단지 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 철골,철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 221호이며 사용승인일은 1999.10.23입니다.
• 설비. 공용 위생설비·급배수설비·스프링클러·소화전·승강기 설비가 구비되어 있으나, 승강기는 미가동으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측·남동측으로 광대로를 이용하고, 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로를 이용합니다.
• 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 부정형·상업용이고 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·특별관리해역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 대로2류 및 도로에 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 직접 대조해야 합니다.
• 시세 직접 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 82,000,000원 대비 3회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 매매·임대·공실 상황을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
• 승강기 상태 확인. 감정평가서상 승강기 미가동입니다. 2층 근린생활시설의 접근성과 영업성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 실제 이용 가능 업종·공실 여부·관리상태를 확인해 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘확인되지 않은 요소’가 더 중요하다

이 물건은 감정가 82,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 28,126,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2019.06.04. 수협은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하여 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 근린생활시설이라는 용도, 임대관계 미상, 승강기 미가동, 국세·지방세 압류 5건, 그리고 실거래 비교자료 부재가 함께 있습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 가점을 크게 주기보다는, 점유·세금·영업성·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 3회 유찰 자체가 실물 가치와 환금성을 대신 증명해 주지는 않습니다.