한 줄 평 임차인 인수 위험은 없습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 상가 자체의 환금성과 오래된 권리 이력입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 과거 근저당·가압류·압류가 다수 존재했던 물건으로 실제 활용성과 매수 후 운영 가능성을 따져야 합니다.
감정가
82,000,000원
감정평가액
최저가
57,400,000원
1회 유찰 · 70%
실질취득
57,400,000원
인수권리 0원
핵심지표
상가 리스크
환금성 확인 필요
인천지방법원 2025타경1049. 인천 중구 항동7가 푸른농수산물쎈타 2층 221호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 농업회사법인신명푸드주식회사이며, 2019년 수협은행 근저당을 기반으로 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하지만, 과거 소유권 변동 과정에서 다양한 권리 흔적이 존재했던 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동7가 27-237 푸른농수산물쎈타 2층221호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 농업회사법인신명푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 79,640,440원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 조사된 임대관계는 확인되지 않습니다. 다만 상가 물건 특성상 실제 점유·사용관계와 관리비 등은 현장 확인이 필요합니다. 2019년 설정된 수협은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 권리 분석 핵심
| 구분 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 수협은행 | 76,800,000원 |
| 후순위 가압류 | 인천신용보증재단 등 | 81,913,346원 |
| 후순위 가압류 | 농업협동조합중앙회 | 83,133,752원 |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 인수 0원 |
✅ 매수인 인수 관점 대항력 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
⚠️ 확인해야 할 부분 국세·지방세 압류 이력이 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 국민은행 근저당(전 1번) | 80,000,000원 | 55,966,800원 |
| 후순위 권리 | 734,007,823원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
배당 계산상 대부분 채권은 미배당으로 남습니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아니지만, 장기간 권리관계가 누적된 상가라는 점은 가격 판단 요소입니다.
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
유찰이 진행되면 가격은 낮아지지만 상가 환금성 검토가 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 중구 항동7가 어시장사거리 북서측 인근으로 어시장·근린시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 상업시설은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있어 실제 임대수요와 업종 적합성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 현재 사용 상태, 공실 여부, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 권리 확인. 인수권리는 없지만 당해세·공과금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가 57,400,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 상가 가치와 임대 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음 = 좋은 물건”은 아니다
이 물건은 법률상 인수 부담은 낮습니다. 그러나 상가 경매에서는 권리보다 중요한 것이 실제 사용할 사람과 다시 팔 수 있는 시장입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 오래된 권리 이력과 제한적인 환금성을 고려하면 가격만으로 접근하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 사업성과 환금성이 낙찰 판단의 핵심입니다.