🏷️ 130,900,000원 ✅ 인수 0원 💰 보증금 26,180,000원 📉 1회 유찰 · 70%
인천지방법원 2025타경1092. 인천광역시 계양구 작전동 중앙하이츠아파트 1동 5층 506호입니다. 현재 소유자는 정주영이고, 2019.06.21 거래가액 178,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 130,900,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사리드코프 근저당권 52,000,000원, 가압류 4건과 경매개시결정 2건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가격은 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%입니다. 다만 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 쪽에서는 예상 인수액이 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1092 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 99-5 중앙하이츠아파트 1동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내의 5층 506호 |
| 소유자 | 정주영 · 2019.06.21 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 87,377,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매수신청보증금 | 26,180,000원 (최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.21 설정된 을구 7번 주식회사신한은행 근저당권 130,900,000원입니다. 2022.10.13 주식회사리드코프 근저당권 52,000,000원과 이후 주식회사신한저축은행·주식회사 광주은행·주식회사 신한은행·제이티대부주식회사의 가압류, 2025.05.14 및 2025.05.21 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가격은 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 91,630,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 64,140,999원(34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 130,900,000원 | 128,267,400원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 52,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한저축은행 | 15,248,067원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 7,569,115원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 40,710,453원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 제이티대부주식회사 | 5,473,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 251,900,870원 중 예상 배당액은 128,267,400원, 미배당액은 123,633,470원입니다. 배당계산은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화전초등학교 북측 약 50미터 이내에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 5층 506호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내·외곽 공도에 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 최저매각가격의 20%인 26,180,000원을 기준으로 준비해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 최근 실거래 시세를 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.06.21 주식회사신한은행 근저당권이 기준이며 이후 권리의 매각소멸 여부를 원본 등기부와 최종 대조해야 합니다.
- 배당액 해석. 현재 회차에서 후순위 근저당과 가압류는 배당되지 않지만, 이 미배당 채권은 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2019.06.21 주식회사신한은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가격은 130,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·임대차 확인은 남아 있습니다. 결론적으로 권리 구조는 단순하지만, 가격과 점유는 원본 확인 후 결정하는 사건입니다.
