인천지방법원 2025타경1124. 구월동 동신빌라 3층 301호, 전용 41.64㎡ 다세대주택입니다. 감정가 91,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,849,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 79,000,000원의 27.7%에 불과하지만, 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 정영화의 전입일은 2018.05.14로, 말소기준인 김영숙 근저당권의 2018.08.01보다 앞섭니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제로 떠안을 금액을 산정할 수 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.08.01 설정된 김영숙의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 안순이의 가압류 10,000,000원, 남동구 압류, 김영숙의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 정영화는 말소기준권리보다 먼저 전입했으므로, 보증금·점유·배당 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1124 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1308-11 동신빌라 3층301호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 구월말로24번길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.64㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 곽선미 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 21,849,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영숙 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영화 | 2018.05.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기부상 과거 가처분·압류·가압류·근저당권과 과거 경매기록 가운데 이미 말소된 권리는 현재 경매의 인수대상으로 볼 필요가 없습니다. 현재 핵심은 2018.08.01 김영숙 근저당권이며, 그 뒤의 2022.03.23 안순이 가압류 10,000,000원, 2023.11.22 남동구 압류, 2025.06.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2,184만원만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
동신빌라(가동) 전용 41.64㎡의 최신 거래는 2026.04, 2층 79,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 거래 1건 기준 79,000,000원입니다. 과거 확인 거래는 2021.09 41.25㎡ 4층 129,000,000원, 2021.08 41.64㎡ 2층 127,000,000원이며, 최근과 과거를 비교한 흐름은 -38.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.64㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2021.09 | 41.25㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2021.08 | 41.64㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.64㎡ | 1건 | 79,000,000원 |
현재 최저가 21,849,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원의 27.7%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 법원 최저매각가와 실거래 가격의 단순 비교입니다. 정영화의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자의 실질취득비용을 계산할 수 없으므로, 이 27.7%만 근거로 가격 메리트가 있다고 결론내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,282원 |
| 2. 근저당권 · 김영숙 | 100,000,000원 | 21,055,718원 |
| 3. 가압류 · 안순이 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 110,000,000원 중 21,055,718원이 배당되고 88,944,282원이 미배당입니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 임차보증금 미상을 반영하지 못한 배당 시나리오이므로, 실제 임차보증금 인수 여부와 동일시하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월4동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 208.6㎡, 공시지가 1,408,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규모. 동신빌라(가동)는 10세대이고 사용승인 기준일은 1992.12.21입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정영화의 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 판단. 2018.05.14 전입은 말소기준 2018.08.01보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 최저가 21,849,000원은 최근 실거래 79,000,000원의 27.7%지만, 인수보증금이 있으면 실질취득비용이 크게 달라집니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 흐름이 -38.3%이므로 과거 127,000,000원·129,000,000원 거래보다 최신 79,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 4회 유찰 상태이며 동신빌라 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차관계와 인수조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득비용은 아직 모른다”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 4회 유찰돼 21,849,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 79,000,000원과 비교하면 법원 최저가는 크게 낮습니다. 그러나 2018.05.14 전입한 정영화가 2018.08.01 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이라는 점이 가격보다 우선합니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 21,849,000원이 곧 취득원가라고 볼 수 없으며, 실질취득비용과 최근 시세 79,000,000원을 비교하는 것도 불가능합니다. 여기에 최근 거래 흐름 -38.3%, 4회 유찰, 10세대 다세대라는 조건까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 얼마까지 내려왔느냐가 아니라, 정영화 보증금을 확인해 얼마를 실제로 떠안느냐입니다.
