인천지방법원 2025타경1124. 구월동 동신빌라 3층 301호, 전용 41.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 곽선미이고, 2018년 5월 23일 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2018.08.01 김영숙 근저당권 100,000,000원이며, 그 뒤의 안순이 가압류, 남동구 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 정영화의 전입신고일은 2018.05.14로 말소기준권리보다 약 2개월 반 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 “대항력 가능·미상”인 선순위 점유자가 있는 상태로 보고, 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액을 계산하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1308-11 동신빌라 3층 301호 · 도로명 인천광역시 남동구 구월말로24번길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 곽선미 (2018.05.23 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34%) |
| 신청채권 / 청구 | 김영숙 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 / 청구액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준권리는 2018.08.01 설정된 김영숙의 근저당권입니다. 2022.03.23 안순이 가압류 10,000,000원, 2023.11.22 남동구 압류, 2025.06.02 김영숙의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 별도로 떠안을 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인 — 최저가보다 먼저 확인해야 할 숫자
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정영화 | 2018.05.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 선순위입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당받을 금액과 배당 후 남을 금액을 산정할 수 없습니다. 선순위 대항력이 최종 확인되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가를 낮게 받더라도 미배당 보증금을 인수하게 되어 실질취득액은 낙찰가가 아니라 인수 보증금을 포함한 금액으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 시장도 하락했다
동신빌라(가동)는 10세대이며 1992.12.21 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 41㎡대 실거래는 확인된 3건으로, 2021년에는 127,000,000원·129,000,000원 거래가 있었지만 최신 거래는 2026.04 79,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.64㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2021.09 | 41.25㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2021.08 | 41.64㎡ | 2 | 127,000,000원 |
전체 3건 평균은 111,666,666원이지만, 과거 2021년 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 79,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 38.3% 하락했습니다. 현재 최저가 31,213,000원은 최근 시세의 39.5%로 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득액과 79,000,000원을 직접 비교할 수 없는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 2. 근저당 · 김영숙 | 100,000,000원 | 30,251,166원 |
| 3. 가압류 · 안순이 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,213,000원을 기준으로 집행비용 961,834원을 제외한 30,251,166원이 김영숙 근저당권에 배당되고, 안순이 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 110,000,000원 중 미배당은 79,748,834원입니다. 다만 정영화의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순서·인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 79,748,834원 |
| 4회 유찰 시 | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 88,944,184원 |
| 5회 유찰 시 | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 95,380,930원 |
유찰이 이어지면 명목상 매각가는 21,849,100원, 15,294,369원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력이 최종 인정되고 보증금이 남는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 계산은 이 사건에 그대로 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 41.64㎡입니다.
- 입지. 구월4동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지 공시지가는 1,408,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 빌라이고 확인 실거래가 3건에 불과하며, 최근 거래가격은 과거보다 38.3% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정영화 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 남는 보증금이 달라질 수 있으므로 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 주소 표기 확인. 주민등록표상 주소는 인천광역시 남동구 구월말로24번길 3, ‘가동’ 301호로 기재돼 있습니다.
- 하락 시세 반영. 2021년 127,000,000원·129,000,000원 거래보다 2026.04의 79,000,000원 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 다회 유찰 이유 점검. 현재 3회 유찰 상태이며 해당 빌라 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격만이 아니라 권리·수요를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “31,213,000원”보다 먼저 봐야 할 것은 보증금이다
감정가 91,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 31,213,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있어 보입니다. 최신 실거래 79,000,000원과 비교해도 39.5%에 불과합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 2018.05.14 전입한 정영화입니다. 말소기준권리 2018.08.01보다 전입이 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재로서는 대항력 가능·미상, 인수액 확정 불가가 정확한 결론입니다.
게다가 최신 실거래는 과거 거래보다 38.3% 하락해 시장가격 자체도 내려온 상태입니다. 따라서 31,213,000원이라는 최저가만 보고 “시세보다 매우 싸다”고 결론낼 단계가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인의 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득가와 시세를 비교할 수 있습니다. 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
