인천지방법원 2025타경1143. 부평구 부개동 주영팰리스2 제11층 1101호입니다. 건축물관리대장상 이용상태는 공동주택이고, 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다. 등기부의 현재 소유자는 윤영화이고, 말소기준권리는 2015.12.29 설정된 농협은행주식회사 근저당권 162,000,000원입니다. 이후 2023.11.17 인천신용보증재단 가압류 75,804,609원과 2025.05.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치며 감정가 214,000,000원에서 104,860,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 주변 시세와 직접 비교해 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 권리 소멸 구조와 임대관계 확인을 먼저 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1143 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 148-16 주영팰리스2 11층 1101호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 건축물관리대장상 공동주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 건물 내 제11층 1101호 |
| 소유자 | 윤영화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 150,127,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름의 핵심은 2015.12.29 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015.12.04 한국자산신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁등기는 2015.12.29 신탁재산의 귀속으로 이미 정리됐으며, 같은 날 윤영화 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다.
② 가격 흐름 — 2회 유찰, 감정가 49%
현재 회차는 감정가 214,000,000원의 49%인 104,860,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 제시된 시나리오상 73,402,000원, 다시 유찰되면 51,381,400원으로 내려갑니다. 그러나 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 시장가 대비 할인율을 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 135,212,649원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 166,123,845원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 187,748,074원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 162,000,000원 | 102,591,960원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 75,804,609원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,860,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 채권 총액은 237,804,609원, 채권자 예상배당은 102,591,960원이며 미배당액은 135,212,649원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부개서초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근 대로의 시내버스 정류장을 이용할 수 있고, 동측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철1호선 부개역이 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 2면이 도로에 접하며 차량 진출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물 내 제11층 1101호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.12.29 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다. 주변 동일·유사 용도의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 채권자 미배당액이 135,212,649원 발생하더라도 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 동일 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.29 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가도 104,860,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 직접 입증할 수 없고, 감정 당시 내부 확인이 되지 않아 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 단순하니 바로 입찰”보다는, 점유·임대차관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
