서울남부지방법원 2025타경10690. 방화동 제이투리더스 5층 503호, 공부상 단지형다세대주택입니다. 소유자 이상훈은 2022.05.03 매매를 원인으로 2022.06.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 330,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.02.03 신정신용협동조합 근저당 2건은 2022.06.15 일부포기로 이미 말소됐습니다.
현재 등기상 핵심은 2024.01.30 등기된 김순미의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.05.04, 확정일자 2022.05.11, 주민등록·점유개시 2022.06.15, 보증금 330,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 표면적으로는 낙찰가가 보증금보다 훨씬 낮기 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각 조건에 미배당 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소가 명시돼 있어 김순미 부분은 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제503호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 금낭화로24나길 15-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 단지형다세대주택 · 제5층 제503호 |
| 비교 전용면적 | 24.87㎡ |
| 소유자 | 이상훈 · 2022.05.03 매매 · 2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 124,928,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
신정신용협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 선언된 말소기준은 2025.06.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 김순미의 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 확약이 없었다면 김순미 보증금의 미배당분은 매수인 인수가 문제되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 2명, HUG 승계는 중복 보증금 아님
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순미 | 2022.06.15 · 건물 전부 | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2022.05.11 · 배당요구 2024.01.30 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 이도현 | 2024.08.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 승계 없음 인수 여부 미상 |
주택도시보증공사는 김순미 주택임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금 330,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차관계는 김순미·이도현 2명입니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 시장은 하락 중
제이투리더스는 16세대, 2022.01.14 준공으로 확인됩니다. 비교 대상 전용 24.87㎡와 면적이 일치하며, 최근 12개월 거래는 2026.03과 2026.05의 2건입니다. 최근 12개월 평균은 196,500,000원, 최신 거래는 193,000,000원입니다. 전체 3건 평균 210,333,333원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래 추세 역시 -17.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 24.87㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 26.03㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 24.87㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 196,500,000원 |
현재 최저가 124,928,000원은 최근 12개월 평균의 63.6%이고 전체 거래 평균의 59.4%입니다. 김순미 확약만 놓고 보면 확인 가능한 취득금액은 최저매각가 수준까지 내려옵니다. 그러나 이 숫자에는 이도현의 미상 보증금이 포함되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득액을 124,928,000원으로 확정하거나, 최근 시세보다 무조건 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,548,992원 |
| 1. 임차인 김순미 보증금 | 330,000,000원 | 122,379,008원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체로는 김순미 보증금 부족분 207,620,992원이 발생합니다. 다만 이 금액은 매각물건명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김순미에 대해서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 이도현의 별도 권리는 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김순미만 보면 총부담이 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김순미 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 124,928,000원 | 207,620,992원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 99,942,400원 | 232,256,563원 | 실질 인수 0원* |
| 6회 유찰 시 | 79,953,920원 | 251,885,251원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김순미의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김순미 및 주택도시보증공사의 포기 조건이 있어 김순미 부분은 그 공식에서 빠집니다. 그렇다고 유찰될수록 무조건 안전해지는 것은 아닙니다. 이도현의 미상 보증금은 위 확약의 대상이 아니기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 단지형다세대주택으로 이용 중이며 제이투리더스는 16세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화역 동측에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상6층 건물의 제5층 제503호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 도시형생활주택 건물부지로 이용 중이며 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,327,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 196,500,000원, 최신 거래 193,000,000원으로 과거 거래 대비 최근 추세가 -17.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김순미 확약 문구 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 이도현 보증금 확인. 전입 2024.08.05만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·배당요구·점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 이도현은 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 63.6% 할인율만 보지 않기. 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가 비율은 63.6%지만, 최근 거래 추세는 -17.4%이고 4회 유찰된 다세대입니다.
- 실질취득액 재계산. 김순미 확약은 실질 인수 0원*으로 반영하되, 이도현 보증금이 확인되면 낙찰가에 별도 인수액을 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 경매가 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김순미 보증금 330,000,000원입니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 207,620,992원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 이 부분은 실질 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 감정가 305,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 124,928,000원은 최근 12개월 평균 196,500,000원보다 크게 낮아 보입니다.
하지만 결론을 막는 것은 이도현입니다. 2024.08.05 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 김순미에게 적용되는 확약 밖의 별도 임차위험입니다. 게다가 최근 거래 추세도 -17.4%로 하락 중입니다. 따라서 이 물건은 “김순미 인수는 해소, 이도현 확인 전 가격판단 보류”가 핵심입니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 확약 밖 임차관계입니다.
* 김순미의 원칙상 현재 회차 미배당액은 207,620,992원이지만, 매각물건명세서 비고의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단했습니다. 이 조건은 김순미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것이며 이도현에게까지 적용된다고 보지 않았습니다.
