인천지방법원 2025타경1147. 부평동 해송파크뷰 3층 306호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 김준영이 2015.05.11. 매매를 원인으로 2015.06.19. 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2020.08.06. 주식회사우리은행의 채권최고액 78,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.05.29. 권윤달의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.04. 국 명의 압류가 있었지만 2022.08.12. 해제되어 2022.08.16. 말소등기가 완료됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있으므로, 임차인의 대항력을 단정할 자료는 없으며 실제 점유관계는 원본 현황조사와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 98-85 해송파크뷰 3층 306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 182 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 13층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 김준영 (2015.05.11. 매매, 2015.06.19. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권윤달 / 126,207,925원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.06.19. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사우리은행 근저당권과 권윤달의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 국 명의 압류는 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 배당자료에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 174,000,000원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 174,000,000원입니다.
다만 동일 단지·동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 인수액이 없다는 이유로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가하면 안 됩니다. 가격 판단은 동일 건물 또는 인근 유사 아파트의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 권윤달 | 126,207,925원 | 32,764,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 174,000,000원을 가정하면 집행비용 3,236,000원, 신한은행 60,000,000원, 우리은행 78,000,000원, 권윤달 32,764,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 264,207,925원 중 170,764,000원이 배당되어 미배당액은 93,443,925원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 3층 306호이며, 외벽은 석재타일 붙임 및 페인팅, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비·소화전·승강기설비·기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 광대로의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.06.19. 주식회사신한은행 근저당권이 기준이며 후순위 우리은행 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 174,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 유사 아파트의 최신 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차 채권 미배당액은 93,443,925원이지만 배당 부족액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·공과금. 배당표에는 관리비 체납이나 개별 공과금이 포함되지 않으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기권리는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 물건의 등기부상 핵심은 명확합니다. 2015.06.19. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 우리은행 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 현재 제공된 자료로는 최근 실거래와의 가격 비교도 할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기권리 자체보다 실제 점유·임차관계와 174,000,000원의 시장 적정성을 확인하는 것이 최종 승부처입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 단정하지 않는 것이 안전합니다.
