인천지방법원 2025타경1168. 인천 남동구 만수동 943-5의 기타 + 토지 사건으로, 감정평가 이용상태는 주상용 건물입니다. 철근콘크리트조·연와조 스라브위기와지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1986.12.29, 토지면적은 163.5㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 공순정과 오정순으로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2012.09.12 설정된 남인천농업협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 열린신용협동조합 근저당권 195,000,000원과 차문선 전세권 55,000,000원은 이미 말소됐습니다. 기준권리 뒤의 남인천농업협동조합 52,000,000원 근저당, 이환철 근저당 2건, 김진용 근저당, 국의 가처분·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1168 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 943-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트조·연와조 스라브위기와지붕 3층 · 사용승인일 1986.12.29 |
| 토지 | 163.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 공순정 2분의 1 · 오정순 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 561,352,440원 / 275,063,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 159,227,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 3번 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 담보권과 가처분·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 전체 미배당 67,587,882원이 발생하지만, 이 계산에서 그 부족분은 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
확인된 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2012.09.12보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 이은숙 외 3명의 임대관계 중 장용석·임형재·공도윤의 보증금은 확인되지 않고, 공도윤은 등기부상 채무자와 동일하다는 경고가 있습니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은숙 | 1층 일부호 | 2018.09.05 | 5,000,000원 / 370,000원 | 2025.06.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장용석 | — | 2022.07.08 | 미상 | 2025.07.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임형재 | — | 2018.07.04 | 미상 | 2025.09.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 공도윤 | — | 2018.07.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 감정가의 49%
감정가 561,352,440원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 275,063,000원으로, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 권리 인수보다 주상용 건물의 실제 거래가치와 점유상태를 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 275,063,000원 | 270,412,118원 | 67,587,882원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 192,544,100원 | 189,048,483원 | 148,951,517원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 134,780,870원 | 132,093,938원 | 205,906,062원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당은 67,587,882원에서 148,951,517원, 205,906,062원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수가 늘어 실질취득이 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,650,882원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 이환철 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 이환철 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 김진용 | 77,000,000원 | 9,412,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 338,000,000원 중 270,412,118원이 배당되고 67,587,882원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문일여자고등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 현재 주상용 건물로 이용 중이며 위생시설·급배수시설·주거용 부분 난방시설 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지 163.5㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조·연와조 스라브위기와지붕 3층으로 사용승인일은 1986.12.29이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 3번 남인천농업협동조합 근저당권의 2012.09.12 설정과 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 대조합니다.
- 임차관계 확인. 장용석·임형재·공도윤의 보증금과 확정일자, 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인합니다.
- 공도윤 관계 확인. 임차인 조사 대상인 동시에 근저당 채무자로 등장하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 다시 확인합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 현장 확인. 주상용 건물의 층별 이용상태·점유자·시설상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012.09.12 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 임차인 4명이 확인되고 그중 3명의 보증금이 미상이며, 공도윤은 등기부상 채무자와 동일하다는 경고까지 있습니다.
또한 현재 최저가 275,063,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율 자체가 시세 메리트를 증명하지는 않습니다. 이 물건은 “권리 인수액은 0원”이라는 장점과 “점유·임대관계를 확인해야 한다”는 과제가 동시에 존재합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 확인 난도는 낮지 않은 주상용 경매입니다.
