서울남부지방법원 2025타경10701. 금천구 시흥동 프라우드빌 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 송재일이며, 2025.07.03. 채권자 여정동의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기부에 뒤늦게 설정된 임차권등기 날짜가 아니라, 임차인 여정동의 전입 2019.09.04.와 말소기준권리 2020.08.28.의 선후관계입니다.
여정동은 확정일자 2019.08.14., 점유개시 2019.09.03., 주민등록 2019.09.04.로 확인됩니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2020.08.28.이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층건 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 송재일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 67,738,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여정동 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.28. 가압류 · 주택도시보증공사 · 548,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2020.08.28. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2019.09.04.에 여정동의 주민등록이 이뤄졌고 점유개시는 2019.09.03.입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 2024.09.24. 임차권등기가 말소기준 이후에 설정됐다는 사실만 보고 “매각으로 모두 끝난다”고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기 자체의 소멸과 별개로, 선순위 대항력을 가진 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여정동 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.04. | 2019.08.14. | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 193,881,284원 |
여정동은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저매각가 67,738,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,619,284원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 66,118,716원만 배당됩니다. 보증금 260,000,000원 중 193,881,284원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 67,738,000원이 실질 취득가가 아니다
현재 회차의 최저가는 67,738,000원이지만, 그 금액만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 67,738,000원 | 66,118,716원 | 193,881,284원 |
| 8회 유찰 시 | 54,190,400원 | 52,814,973원 | 207,185,027원 |
| 9회 유찰 시 | 43,352,320원 | 42,171,978원 | 217,828,022원 |
즉 8회, 9회로 더 유찰돼도 “더 싸게 산다”는 해석은 맞지 않습니다. 이 사건은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액이 임차보증금 260,000,000원 부근으로 수렴하는 인수형 구조입니다. 최저가가 감정가의 일부까지 내려왔다는 사실 자체는 가격 가점의 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,619,284원 |
| 1. 임차인 여정동 보증금 | 260,000,000원 | 66,118,716원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 548,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 여정동 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차보증금 부족분은 193,881,284원으로 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층건 중 제3층 제302호이며 사용승인일은 2018.12.05.입니다.
- 주위환경. 서울시흥초등학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 도로, 동측으로 폭 약 6m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등의 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 판단. 현재 최저가 67,738,000원에 미배당 보증금 인수 193,881,284원이 붙는 구조입니다. 입찰가만 보고 할인폭을 계산하면 판단이 왜곡됩니다.
- 추가 유찰의 효과 확인. 8회 유찰 시 인수액 207,185,027원, 9회 유찰 시 217,828,022원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 총취득부담 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임차관계 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 여정동입니다. 임대차계약, 점유 경위, 보증금 지급 관계를 원자료로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 매각대금 67,738,000원 가정에서 임차인에게 66,118,716원이 배당되고 193,881,284원이 남습니다. 실제 배당 결과와 인수액을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 우위 단정 금지. 이 사건은 다세대이고 7회 유찰됐지만, 최저가 자체는 매수인의 실질 부담을 나타내지 않습니다. 실질취득 약 260,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 67,738,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 323,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 67,738,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 여정동은 2019.09.04. 전입해 2020.08.28. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금은 260,000,000원입니다.
현재 매각가 가정으로는 임차인에게 66,118,716원만 배당돼 193,881,284원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질부담이 얼마인가”입니다. 결론적으로 최저가 착시는 매우 크고, 권리분석상 실질취득은 약 260,000,000원 수준으로 봐야 하는 인수형 사건입니다.
