최저가는 105,841,000원, 실질취득은 262,281,774원 — 금천 프라우드빌 302호

서울남부지방법원 2025타경10701. 서울 금천구 시흥동 프라우드빌 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 323,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저가는 105,841,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 감정가의 32.77%에 불과해 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다.

하지만 이 사건의 가격은 최저가만으로 계산할 수 없습니다. 임차인 여정동은 2019.09.03. 점유를 시작하고 2019.09.04. 전입했으며, 2019.08.14. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2020.08.28. 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다

말소기준권리는 2020.08.28. 접수된 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 548,000,000원입니다. 해당 가압류와 이후의 강제경매개시결정, 2024.09.24. 등기된 주택임차권은 매각으로 등기상 소멸합니다.

다만 주택임차권등기의 접수일만 보고 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인 여정동은 말소기준권리보다 앞선 2019.09.04. 전입과 2019.09.03. 점유를 갖추고 있습니다. 따라서 주택임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 현재 인수 156,440,774원

여정동은 2019.09.03. 점유개시, 2019.09.04. 전입, 2019.08.14. 확정일자를 갖추고 2024.09.24. 주택임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 임대차계약일자는 2019.07.27. 및 2019.09.11.로 등기되어 있습니다.

현재 최저가 105,841,000원에서 집행비용 2,281,774원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 103,559,226원입니다. 보증금 260,000,000원과의 차액인 156,440,774원이 매수인 인수액입니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 260,000,000원대

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서 최저가 105,841,000원과 인수액 156,440,774원을 합하면 실질취득은 262,281,774원입니다. 이는 보증금 260,000,000원에 집행비용 2,281,774원이 더해진 금액입니다.

6회·7회 유찰로 매각가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 실질취득은 262,281,774원에서 261,924,110원, 261,619,288원으로 소폭만 변합니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 매수인의 총 부담을 크게 낮추는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,841,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 전액이 대항력 임차인에게 배당되며, 임차보증금 부족분 156,440,774원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
• 입지. 서울시흥초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층이며, 사용승인일은 2018.12.05.입니다. 승강기·주차장·위생 및 급배수설비·난방시설이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m 도로, 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 도로에 한정됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 105,841,000원이 아니라 인수액을 합친 262,281,774원입니다.
• 임차보증금 반환자금. 임차인에게 배당되지 않는 156,440,774원을 별도로 부담할 수 있는지 자금계획을 세워야 합니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 매각가가 낮아질수록 인수액이 증가해 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 260,000,000원대에 머뭅니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록·점유관계, 강제경매 신청채권의 원인을 원본에서 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 대항력 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 접수서류를 확인해야 합니다.
• 명도 조건 협의. 보증금 잔액 반환과 주택 인도가 동시이행 관계로 문제 될 수 있으므로 낙찰 후 명도비만으로 해결된다고 전제해서는 안 됩니다.
• 실거래 직접 확인. 비교 가능한 최근 거래자료가 없어 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 배당표 변동요인을 별도로 조회해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 낮지만 총부담은 낮지 않다”

이 물건의 표면 가격은 105,841,000원입니다. 감정가 323,000,000원의 32.77%까지 내려왔으므로 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금은 260,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 156,440,774원을 매수인이 인수합니다.

결국 현재 회차의 실질취득은 262,281,774원입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 늘어 실질취득은 약 260,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액의 시장가격상 우위를 확인할 수도 없습니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시된 점까지 원본 검증이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “대항력 보증금 인수와 채권관계를 먼저 풀어야 하는 고난도 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가보다 실질취득, 낙찰보다 보증금 반환과 명도 계획이 우선입니다.