인천지방법원 2025타경1177. 부평동 ‘정다운가’ 7층 701호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 이종숙이고, 2014.10.17. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득한 날 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 78,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 2025.06.11. 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
등기 흐름에는 과거 하나은행 근저당, 이형모 근저당, 김태용의 주택임차권, 국세 압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 신한은행 근저당권과 김민우의 점유·전입 관계입니다. 김민우의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 예상배당 산식에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-74 정다운가 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층 701호 |
| 소유자 | 이종숙 (2014.10.17. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 57,774,979원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.17. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.10.17. 신한은행 근저당
말소기준권리는 을구 3번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 과거 등기된 하나은행 근저당권, 이형모 근저당권, 김태용의 주택임차권, 국세 압류는 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 신한은행 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서 미배당되는 근저당 채권도 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 김민우입니다. 전입신고일은 2023.03.13.로 말소기준권리인 2014.10.17.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.25. 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 2023.03.13. | 2025.07.25. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 신한은행 채권최고액 78,000,000원 중 45,312,100원이 배당되고, 32,687,900원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘업무시설(오피스텔)’로 이용 중인 물건입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콩크리트 및 평지붕 9층 건물 중 7층 701호이며, 상·하수도설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김민우의 보증금이 미상이라 최우선변제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 상태에서 단정하면 안 됩니다.
- 인수와 배당을 구분. 임차인 배당 여부가 달라질 수 있어도 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만 보고 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 신한은행 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 김민우의 점유관계가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 염두에 두고 현장 상황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2014.10.17. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 김민우의 전입은 2023.03.13.로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 현재 최저가 46,550,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인 실질취득은 인수액 0원을 더한 46,550,000원입니다. 신한은행의 미배당 32,687,900원도 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 임차인 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 최우선변제·우선변제 여부는 끝까지 확인해야 하고, 예상배당은 이에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다. 결론은 “인수 구조는 단순, 임차인 배당은 확인, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
