864,000,000원
서울남부지방법원 2025타경10703. 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 1층 103호입니다. 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 판매시설이며, 상호는 BOHEMIAN ROBOTICS입니다. 이재섭·이지연이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유물건이고, 2021.09.07. 매매를 원인으로 2022.04.29. 거래가액 875,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 744,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2022.06.27. 주식회사위즈위클리의 30,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.07.11. 같은 채권자가 강제경매를 개시했습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리보다 더 주의해서 볼 부분은 미등기 대지권과 판매시설 자체의 적정 매각가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 744 마곡엠밸리9단지 제판매시설3동 제1층 제103호 |
| 공부상 용도 | 판매시설 · 제1층 제103호 · 상호 BOHEMIAN ROBOTICS |
| 소유자 | 이재섭 2분의 1 · 이지연 2분의 1 |
| 취득 | 2021.09.07. 매매 · 2022.04.29. 소유권이전 · 거래가액 875,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 864,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 채권자 / 청구 | 주식회사위즈위클리 / 40,252,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2022.04.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 744,000,000원입니다. 이후 주식회사위즈위클리 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이지연 지분에 설정됐던 국·강서구 압류도 각각 해제되어 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보헤미안모보틱스 대표자 이정봉 | 2024.12.11 | 100,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차인의 전입일은 2024.12.11.로 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 2022.04.29.보다 늦습니다. 따라서 분석상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 현재 판매시설을 사용하는 임차인이 확인되므로, 인수금액과 별개로 실제 인도·점유 정리는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 55.5%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가격은 864,000,000원으로 감정가 1,350,000,000원의 64%입니다. 제공된 마곡엠밸리9단지 실거래 표본은 최근 12건 평균 1,555,833,333원, 최신 거래는 2026.06. 1,740,000,000원이며, 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 55.5%입니다.
하지만 이 수치를 대상 판매시설의 직접 시세로 적용할 수는 없습니다. 대상은 공부상 판매시설인데 실거래 표본은 전용 84.54㎡~84.96㎡로 구성되어 있어, 용도와 거래대상의 성격이 다릅니다. 따라서 55.5%라는 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 1,740,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 7 | 1,680,000,000원 |
| 2025.10 | 84.85㎡ | 13 | 1,640,000,000원 |
| 2025.10 | 84.65㎡ | 10 | 1,650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.89㎡ | 10 | 1,530,000,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 12 | 1,540,000,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 10 | 1,640,000,000원 |
| 2025.09 | 84.91㎡ | 9 | 1,490,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 6 | 1,470,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 6 | 1,470,000,000원 |
| 2025.09 | 84.54㎡ | 7 | 1,470,000,000원 |
| 2025.08 | 84.65㎡ | 4 | 1,350,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,555,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 864,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,040,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사위즈위클리 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 강제경매 관련 · 주식회사위즈위클리 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,960,000원 |
현재 회차 864,000,000원 가정에서는 집행비용 11,040,000원, 중소기업은행 744,000,000원, 주식회사위즈위클리 30,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 78,960,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 864,000,000원 | 774,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 691,200,000원 | 681,888,000원 | 92,112,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 552,960,000원 | 545,030,400원 | 228,969,600원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건 분석에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
④ 대지권 — 이번 사건의 핵심 확인사항
집합건축물대장상 대상은 판매시설이고 대지권이 미등기되어 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 감정평가는 향후 토지의 적정지분이 구분건물에 정상 이전되는 것을 전제로 이루어졌습니다.
서울시 강서구청에서는 토지와 건물에 대한 취득세(부동산) 납부확인서를 2026.03.04. 회신했습니다. 그럼에도 현재 등기 상태 자체가 미등기인 만큼, 낙찰 전에는 대지권 등기 진행상황과 향후 지분 이전 가능성을 원본 서류로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 및 현재 이용상태는 판매시설이며 상호는 BOHEMIAN ROBOTICS입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 공항초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 1층 건물 내 제1층 제103호이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 및 유리마감 등입니다.
- 설비. 통상의 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 아파트 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 외곽공도와 연계됩니다.
- 등기·지적. 기준시점 현재 지적미정리 상태이며 대지권 미등기입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 판매시설 가격검증. 864,000,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 판매시설 자체의 가치와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 단지 실거래 오인 금지. 최근 12개월 평균 1,555,833,333원과 최신 거래 1,740,000,000원은 대상 판매시설의 직접 비교시세로 사용하지 않습니다.
- 대지권 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐지만 현재 미등기입니다. 향후 적정지분 이전과 등기 진행상황을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 보헤미안모보틱스 대표자 이정봉의 보증금은 100,000,000원, 월세는 3,500,000원이며 대항력은 없습니다. 다만 실제 인도 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 대지권은 별도 검증”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2022.04.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·강제경매 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 1명도 2024.12.11. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 투자 판단을 ‘감정가 64%’ 또는 ‘단지 거래 평균의 55.5%’만으로 끝내면 안 됩니다. 대상은 판매시설이고, 비교용 실거래 표본과 성격이 다르며, 대지권도 아직 미등기입니다. 감정평가는 향후 토지지분의 정상 이전을 전제로 하고 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격과 대지권은 반드시 별도 검증”입니다.
