인천지방법원 2025타경1216. 부평동 원일팰리스 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 오광학은 2017.08.12. 매매를 원인으로 2017.09.27. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 189,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행 근저당권이 채권최고액 156,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 등기된 국민건강보험공단 압류와 디비손해보험 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2019년 부평구 압류는 2022년 이미 해제돼 말소됐고, 과거 신탁등기 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 제공된 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1216 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 509-3 원일팰리스 3층303호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로76번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층~지상15층 · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 오광학 · 2017.08.12. 매매 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 119,159,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.09.27. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 채무자는 오광학입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 디비손해보험 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 위치 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 240,000,000원, 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 117,599,999원, 3회 유찰 시 82,319,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 168,000,000원 | 6,830,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 117,599,999원 | 56,525,341원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 82,319,999원 | 91,240,701원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트 판단은 별도의 최근 거래 자료 확인이 전제돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 디비손해보험 주식회사 | 15,678,940원 | 8,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 171,678,940원 중 예상배당은 164,848,000원이며 미배당은 6,830,940원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 북동측 인근. 주상복합·오피스텔·상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 부평역이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유자·전입·확정일자·보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.09.27. 신한은행 근저당권이 기준이며 이후 압류·가압류·경매개시는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 168,000,000원은 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 디비손해보험 채권 중 6,830,940원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 실제 세금·관리비 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 단계는 아니다”
이 물건의 장점은 등기 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2017.09.27. 신한은행 근저당권을 기준으로 뒤의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 240,000,000원에서 168,000,000원까지 내려왔습니다.
하지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 시세를 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 더 필요하다”입니다. 감정가의 70%라는 숫자 자체보다 실제 임대관계와 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
