서울남부지방법원 2025타경10720. 문래동5가 미림에이클래스 제7층 제702호 오피스텔입니다. 소유자 허은미는 2019.11.15. 거래가액 203,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 자체보다 임차인 이미희의 선순위 대항력과 매각조건의 예외입니다. 이미희는 2019.09.25. 점유를 시작하고 2019.09.26. 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 207,900,000원입니다. 제공된 말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다.
통상이라면 이런 구조는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액도 97,636,960원입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 이미희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 두고 있습니다. 따라서 이미희 관련 실질 인수는 0원으로 보되, 입찰 전에는 그 매각조건이 최종 명세서에도 그대로 유지되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 · 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 2019년 8월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 허은미 (2019.11.15. 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 112,640,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘매각조건’
말소기준은 2023.06.02. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2019년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당과 대창신용협동조합 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이미희는 2019.09.26. 전입으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 207,900,000원 | 2019.09.26 / 2019.09.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
이미희는 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이며, 배당요구일은 2023.10.12.입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 적시돼 있습니다. 이를 별도의 두 번째 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,376,960원 |
| 1. 임차인 이미희 보증금 | 207,900,000원 | 110,263,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이미희 보증금 미배당 잔액은 97,636,960원입니다. 다만 이는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하기 전의 룰상 금액이며, 해당 조건을 적용하면 이미희 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 220,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 112,640,000원, 감정가의 51.2%입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단에서 더 중요한 것은 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 저가 여부를 단정하지 않는 것입니다. 따라서 이 리포트에서는 112,640,000원을 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 112,640,000원 | 97,636,960원 | 확약 조건 반영 시 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 90,112,000원 | 119,810,016원 | 확약 조건 반영 시 이미희 관련 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,089,600원 | 137,508,013원 | 확약 조건 반영 시 이미희 관련 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 영문초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·공장·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 도림천역이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2019년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 4,562,000원/㎡입니다.
- 접근. 토지는 세로장방 평지이고 동측 및 북측 포장도로와 접합니다.
- 응찰 흐름. 이미 3회 유찰되어 현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려온 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 이미희와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이미희는 2019.09.26. 전입으로 말소기준 2023.06.02.보다 앞섭니다. 확약 조건이 빠지면 권리분석 결론이 완전히 달라집니다.
- HUG 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시돼 있으므로 이미희와 별도 임차인 보증금으로 이중 합산하지 마세요.
- 시세는 별도 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래를 직접 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태 및 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 조건부로 인수가 사라진다”
이 사건을 단순히 보면 보증금 207,900,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 97,636,960원이 미배당되는 위험한 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하면서 결론이 바뀝니다. 현재 조건을 그대로 적용할 경우 이미희 관련 실질 인수는 0원이고, 권리상 실질취득은 현재 최저가 112,640,000원입니다.
다만 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’가 아니라 포기·말소 조건이 끝까지 유효한지 확인하고, 그다음 별도의 시세 검증을 거치는 것입니다. 권리조건은 확인할 가치가 있지만, 가격 평가는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
