인천지방법원 2025타경1240. 인천 계양구 귤현동 리움팰리스 2층 204호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 윤주원 씨가 2016.12.15. 매매를 원인으로 취득해 2017.06.01. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 신한은행 근저당권 120,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 박관수·김아름·정행석 씨 등 실제 임차인 3명입니다. 가장 빠른 전입일도 2023.10.18.로 말소기준일인 2017.06.01.보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 선순위 임차인이 아니며, 매각대금에서 배당을 받지 못하더라도 보증금을 매수인에게 대항해 청구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 점유 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 491-10 리움팰리스 제2층 제204호 도로명: 인천광역시 계양구 귤현길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 공부상 주용도 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호 · 사용승인일 2016.12.28. |
| 소유자 | 윤주원 (2016.12.15. 매매, 2017.06.01. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 87,675,663원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.06.01. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 2019.07.12. 서인천세무서 압류와 2020.11.20. 계양구 압류는 각각 2020.04.29.과 2021.10.27. 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 국민건강보험공단 압류와 하나카드 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금·차임 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박관수 | 2023.10.18. | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김아름 | 2024.03.14. | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 정행석 | 2024.03.25. | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
세 사람은 보증기관이나 대위변제 승계자가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 6년 이상 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없습니다. 우선변제가 인정돼도 매수인이 보증금을 인수하는 것이 아니라 매각대금의 배당 순서와 채권자 회수액에 영향을 주는 문제입니다.
③ 회차별 가격·미배당 시나리오
현재 최저매각가는 88,200,000원으로 감정가 126,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 88,200,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 다릅니다. 실거래 비교 없이 현재 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 39,512,307원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 65,496,028원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 83,684,632원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 신한은행과 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오에서 매수인의 실질취득액은 각각의 낙찰가와 같고, 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,724,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표상 채권액 합계는 125,724,707원이며, 채권자 예상배당은 86,212,400원, 미배당액은 39,512,307원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천귤현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물 1층 주차장으로 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 치장벽돌·돌붙임 등으로 마감됐고, 새시 창과 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지이며, 서측 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 구획정리)·과밀억제권역이며, 장애물제한표면구역과 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 박관수·김아름·정행석 씨의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 현장 방문을 통해 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 압류 이력과 당해세 해당 여부를 확인해 신한은행 및 후순위 채권자의 실제 배당 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 수치만 보지 말고, 귤현동 유사 다세대주택의 거래가격과 해당 호수의 층·상태를 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 내부구조, 설비 상태, 수리 필요 여부와 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기일·서류 재확인. 매각기일과 등기사항, 매각조건의 변경 여부를 입찰 전 법원 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2017.06.01. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 2023년 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 정리된 물건입니다.
그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인 배당과 점유 인도 과정은 추가 확인이 필요하고, 압류 이력에 따른 당해세가 있으면 채권자 배당도 변동될 수 있습니다. 무엇보다 88,200,000원은 감정가의 70%일 뿐, 시장가격의 70%라는 뜻은 아닙니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전. 이 물건의 최종 판단은 유사 거래가격과 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 얼마나 보수적으로 정하느냐에 달려 있습니다.
