서울남부지방법원 2025타경10752. 서울 구로구 오류동 해츠빌 202동 202호는 도시생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 349,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 114,360,000원까지 하락했습니다. 최초 감정가 대비 낙찰 진입가격만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰 이후 부담할 임차보증금입니다.
현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.18. 구로구 압류입니다. 그러나 김재학 임차인은 그보다 앞선 2020.04.29.에 전입했고, 확정일자와 임차권등기 기록도 존재합니다. 매각물건명세서는 보증금 315,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 말소기준 이후 임차권등기가 이루어졌다는 사실만으로 기존 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-171 해츠빌 제202동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로13길 29 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시생활주택(단지형다세대주택) |
| 비교 대상 면적 | 53.67㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 6층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.05.11. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 | 349,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,360,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 345,746,105원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매수인 보증금 인수 추정 | 315,000,000원 |
| 실질취득 예상액 | 429,360,000원 (취득부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 말소와 인수를 구분해야 한다
등기에는 과거 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 225,600,000원 근저당이 있었지만, 2020.05.01. 이미 말소되었습니다. 이후 2023.01.18. 구로구 압류가 말소기준으로 제시되어 있으며, 뒤이어 국세·지방세 관련 압류와 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 유효한 압류 6건은 매각에 따른 말소 대상으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재학 | 전부 · 주거 | 2020.04.29 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 배당상 없음 | 315,000,000원 인수 추정 |
| 한상현 | 미상 | 2024.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
실제 임차인 2명으로 파악되며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 김재학의 우선변제 관련 표시는 제시된 배당 추정상 보증금 배당 0원이라는 의미이며, 실제 배당순위와 인수잔액은 배당표로 최종 확인해야 합니다.
③ 실질취득과 시세 비교 — 1.14억이 아니라 4.29억
해츠빌201~203동은 35세대 규모로, 비교 대상으로 제시된 면적은 53.67㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 350,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격판단에서는 최근 거래 기준 340,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 52.37㎡ | 5층 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 52.37㎡ | 4층 | 345,000,000원 |
| 2021.07 | 53.67㎡ | 3층 | 365,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 350,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 제시된 340,000,000원은 1건 기준입니다. 확인 가능한 최신 거래월은 2024.01이므로 2026년 현재 시세라고 단정할 수 없습니다. 거래 추세 지표는 -4.2%로 하락 방향이며, 최신 매매사례와 실제 매물가격의 재확인이 필요합니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 경매에서는 낙찰대금뿐 아니라 미배당 보증금을 반드시 함께 계산해야 합니다. 보증금이 매각대금에서 일부 배당되는 경우에는 낙찰가 하락분과 인수잔액 증가분이 상쇄되어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 다만 이 사건의 제시된 배당 추정은 임차인 배당 0원, 전액 인수 구조이므로 실질취득액을 315,000,000원으로 단순 고정할 수 없습니다. 현재 계산에서는 429,360,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,401,040원 |
| 1. 김재학 임차보증금 | 315,000,000원 | 0원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 345,746,105원 | 111,958,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 한국주택금융공사 미배당 | 345,746,105원 | 233,787,145원 미회수 |
제시된 배당 시뮬레이션의 집행비용은 매각대금의 약 2.1% 추정치입니다. 국세·지방세 압류에 따른 실제 조세채권 배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 임차보증금 인수잔액은 확정된 배당순위 및 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다
제시된 회차별 배당 추정에서는 김재학 보증금의 전액 인수가 유지됩니다. 따라서 추가 유찰에 따른 최저매각가 인하를 모두 투자이익으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(5회 유찰) | 114,360,000원 | 315,000,000원 | 429,360,000원 | 126.3% |
| 6회 유찰 시 | 91,488,000원 | 315,000,000원 | 406,488,000원 | 119.6% |
| 7회 유찰 시 | 73,190,400원 | 315,000,000원 | 388,190,400원 | 114.2% |
⑥ 조세압류·배당 위험
현재 유효한 압류는 구로구, 국세 관련 처분청, 서울특별시, 강북구, 강서구 등에 의한 6건입니다. 앞서 말소된 압류 2건과는 구별해야 합니다. 관련 압류등기가 매각으로 말소된다고 하더라도 조세채권의 법정기일과 당해세 여부는 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 오류동역 북서측. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 일반 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수시설, 난방설비 및 승강기설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
- 용도. 공부상 도시생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 3,025,000원/㎡입니다.
- 접도. 일단의 6필지 토지는 차량 통행 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.
- 환금성. 해츠빌201~203동 35세대 규모의 다세대주택으로, 실거래 표본은 3건에 그칩니다. 최근 거래추세 지표도 -4.2%로 하락 방향이므로 과거 거래가만으로 매각 가능가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김재학의 보증금 315,000,000원과 실제 배당예상액, 매수인 인수잔액을 매각물건명세서·임차권등기·배당순위로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 중심 계산. 현재 114,360,000원이라는 최저가보다 인수보증금을 합산한 429,360,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 취득부대비용도 별도로 계산해야 합니다.
- 김재학의 임대차 확인. 최초 보증금 300,000,000원과 증액분 15,000,000원의 확정일자, 대항력 유지 여부, 배당 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 한상현의 점유관계 확인. 전입일은 2024.08.08.이지만 보증금과 계약관계가 미상입니다. 현장 및 관련 서류를 통한 확인이 필요합니다.
- 압류·당해세 검토. 유효한 조세압류 6건의 법정기일과 배당 가능성을 확인하여 예상배당 및 인수잔액 변동 여부를 검토해야 합니다.
- 시세 갱신. 확인 가능한 최신 실거래가 2024.01의 340,000,000원으로, 현재 시세를 충분히 반영한다고 단정하기 어렵습니다. 실제 매물과 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득이 제시된 최근 비교 시세보다 높습니다. 최저가 인하만으로 응찰을 결정하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 임차인의 점유와 보증금 반환 문제, 공용부분 미납관리비 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 조세·배당 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 33% ≠ 시세 대비 저가”
이 물건은 감정가의 약 33%까지 내려왔지만, 대항력 있는 315,000,000원 임차보증금을 함께 보아야 하는 경매입니다. 제시된 배당 추정에 따르면 최저가 114,360,000원에 낙찰받더라도 실질취득 예상액은 429,360,000원입니다. 최근 비교 시세 340,000,000원보다 89,360,000원 높아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
여기에 추가 임차인의 계약내용 미상, 조세압류 6건, 최근 거래추세 -4.2%, 5회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 7회 유찰 시나리오에서도 보증금 전액 인수를 전제로 한 총 취득액은 388,190,400원으로 비교 시세를 웃돕니다. 권리 인수 부담이 크고 가격도 불리하여 현재 조건에서는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다. 실제 배당으로 인수액이 줄어드는지와 최신 시세를 먼저 검증해야 합니다.
