서울남부지방법원 2025타경10752. 오류동 해츠빌 202동 202호는 공부상 도시생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박연주택주식회사는 2020.04.10. 매매를 원인으로 300,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2023.01.18. 구로구 압류입니다. 그 뒤 국세·지방세 압류와 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이어져 있습니다.
이 사건의 권리분석은 “최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다”는 숫자에서 시작하면 안 됩니다. 김재학의 전입일은 2020.04.29.로 말소기준일 2023.01.18.보다 빠르고, 보증금은 315,000,000원입니다. 배당표상 김재학에게 돌아가는 금액은 0원으로 잡혀 있어 미배당 보증금 위험이 낙찰자에게 남는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 인수 보정분이 커져, 가격 판단 기준은 사실상 315,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-171 해츠빌 제202동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시생활주택(단지형다세대주택) · 제2층 제202호 |
| 비교면적 | 53.67㎡ |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.04.10. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 142,950,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 345,746,105원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016.09.23. 수산업협동조합중앙회 근저당권 225,600,000원은 2020.05.01. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.01.18. 구로구 압류이고, 그 이후의 압류들과 2024.05.08. 김재학 임차권등기, 2025.07.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 부담이 사라지는 것은 별개입니다. 김재학은 말소기준보다 앞선 2020.04.29. 전입·점유가 확인돼 대항력이 있습니다.
| 임차관계 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김재학 · 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.29 | 315,000,000원 | 2020.03.18 / 2022.04.26 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 승계 위험 |
| 한상현 · 점유 부분 미상 | 2024.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 42.0%가 아니라 실질취득 92.6%
해츠빌 201~203동 비교 거래는 3건입니다. 전체 평균은 350,000,000원이지만 2021년 365,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최신 거래 340,000,000원과 최근 12개월 평균 340,000,000원, 거래 추세 -4.2%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 52.37㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 52.37㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2021.07 | 53.67㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
표면상 최저가 142,950,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 42.0%에 불과합니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 315,000,000원은 최신 거래 340,000,000원의 약 92.6%로, 차이는 25,000,000원 수준입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -4.2%로 하락 방향입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 인수 보정분 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 142,950,000원 | 172,050,000원 | 315,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 114,360,000원 | 200,640,000원 | 315,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 91,488,000원 | 223,512,000원 | 315,000,000원 |
최저가가 더 내려가도 실질취득 기준은 약 315,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 판단은 이 사건에 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,801,300원 |
| 임차인 김재학 보증금 | 315,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 345,746,105원 | 140,148,700원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 청구액 345,746,105원 중 140,148,700원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 205,597,405원입니다. 김재학 보증금은 배당표상 0원으로 표시돼 보증금 부담이 매수인 쪽에 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 해츠빌 201~203동은 35세대 규모입니다.
- 입지. 오류동역 북서측에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 제2층 제202호로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 6필지 일단 토지가 남서측·남동측·북서측·북동측의 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,025,000원/㎡, 토지면적 303.0㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 실거래가 3건으로 표본이 적고, 거래 추세가 -4.2%이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 응찰 판단의 기준 금액은 142,950,000원이 아니라 약 315,000,000원입니다.
- 김재학 보증금 원본 대조. 전입 2020.04.29., 보증금 315,000,000원, 확정일자 2020.03.18. 및 2022.04.26.과 배당·인수 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 한상현 점유 확인. 2024.08.08. 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 현재 점유 범위와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.2%를 고려해 340,000,000원이라는 최신 거래가를 그대로 현재 시세로 고정하지 말고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 환금성 점검. 35세대 규모 다세대형 상품, 4회 유찰, 비교 거래 3건이라는 특성을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.43억짜리 물건”이 아니라 “3.15억짜리 권리구조”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 349,000,000원이 4회 유찰돼 142,950,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 달라집니다. 김재학의 보증금 315,000,000원이 말소기준보다 빠른 전입을 바탕으로 대항력을 갖고 있고, 배당에서는 보증금이 변제되지 않는 구조입니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 인수분이 그만큼 늘어 실질취득은 약 315,000,000원에 묶입니다.
315,000,000원은 최신 거래 340,000,000원보다 낮지만 차이는 약 7.4%입니다. 거래 추세는 -4.2%이고, 이 물건은 이미 4회 유찰됐으며, 35세대 다세대·도시생활주택이고, 추가 점유자 한상현의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득 3.15억에 이 권리·명도·환금성 위험을 감수할 가치가 있는가”가 입찰 판단의 핵심입니다.
