서울남부지방법원 2025타경10752. 오류동역 북서측에 있는 해츠빌 202동 2층 202호로, 공부상 도시생활주택(단지형다세대주택)입니다. 박연주택주식회사가 2020년 5월 거래가 300,000,000원에 취득했고, 한국주택금융공사가 345,746,105원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 223,360,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 반영한 실질취득금액입니다.
김재학은 2020.04.29. 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준인 2023.01.18. 구로구 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 315,000,000원이며 임차권등기에도 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일과 확정일자가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-171 해츠빌 제202동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시생활주택(단지형다세대주택) · 전용 53.67㎡ · 지하 1층, 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.05.11. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 345,746,105원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 해츠빌201~203동 · 35세대 · 2016.08.12. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2016년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 225,600,000원은 2020.05.01. 해지를 원인으로 말소됐고, 2021년에 설정된 국세·지방세 압류도 2022년에 각각 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.18. 구로구 압류입니다. 김재학의 전입·점유일은 2020.04.29.로 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재학 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.29. | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 배당액 확인 필요 | 미배당 잔액 승계 |
| 한상현 | 미상 | 2024.08.08. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김재학은 실제 임차인으로, 보증금 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일은 2020.03.11.과 2022.04.16., 확정일자는 2020.03.18.과 2022.04.26.이며, 2022.04.16. 보증금이 15,000,000원 증액돼 총 315,000,000원입니다. 2024.05.08. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤습니다.
한상현의 전입일은 말소기준 이후인 2024.08.08.이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아, 현장점유자·실제 계약관계·인도 대상 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 없더라도 현황에 따라 명도 협의와 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 2.23억이 아니라 약 3.15억으로 비교
해츠빌201~203동의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 340,000,000원이고, 전체 평균은 350,000,000원입니다. 다만 최근 가격은 이전 거래보다 4.2% 하락한 흐름으로 집계돼, 과거 평균 350,000,000원만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 52.37㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 52.37㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2021.07 | 53.67㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
최저가 223,360,000원만 보면 최근 가격의 65.7%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리상 실질취득 기준인 약 315,000,000원으로 비교하면 최근 거래 340,000,000원의 92.6%입니다. 차이는 25,000,000원에 불과하며, 취득 관련 비용·체납 관리비·조세 배당 변동·명도비용까지 고려하면 안전마진은 더 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,927,040원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 인수 · 임차인 김재학 보증금 | 315,000,000원 | 0원 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 수산업협동조합중앙회 근저당 | 225,600,000원 | 219,432,960원 | 등기상 2020.05.01. 말소 내역 존재 |
| 한국주택금융공사 | 345,746,105원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 도시생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 2층입니다.
- 도로. 6필지 일단 토지가 남서·남동·북서·북동측의 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 303㎡, 공시지가는 3,025,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 해츠빌201~203동은 35세대 규모이고 실거래 표본이 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 223,360,000원이 아닌 선순위 보증금 315,000,000원 안팎을 시세와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 김재학 배당액. 배당요구 종기, 채권계산서, 확정일자별 보증금 300,000,000원·15,000,000원의 배당순위와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 재확인. 2020.05.01. 말소된 수산업협동조합중앙회 근저당이 예상배당에 반영된 이유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당대금에서 선순위 차감돼 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 한상현 점유. 보증금·점유 부분·임대차계약·현 거주 여부를 현황조사 원문과 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 거래 흐름이 -4.2%이고 최신 거래가 340,000,000원이므로 과거 최고가 365,000,000원이나 전체 평균만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납액, 실제 인도 대상, 임차권등기권자와 현재 점유자의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 내역을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “3.15억 실질취득”
이 물건은 감정가 349,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 223,360,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 최신 거래 340,000,000원의 65.7%여서 크게 싸 보이지만, 김재학의 선순위 임차보증금 315,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하므로 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘고, 총부담은 약 315,000,000원 안팎으로 수렴합니다.
실질취득 기준으로는 최신 거래보다 25,000,000원 낮은 92.6% 수준입니다. 여기에 최근 가격 -4.2%, 소규모 다세대의 제한된 거래량, 세금 압류, 미상 점유자, 말소 근저당이 반영된 배당 산정의 불일치까지 겹칩니다. 최저가만 보면 할인형이지만, 권리와 환금성까지 보면 안전마진이 얇은 인수형 물건입니다. 배당관계가 원본에서 명확히 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.