인천지방법원 2025타경1338. 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 702호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 윤진선이며 2018-06-25 거래가 52,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당 42,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025-07-14 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔으므로 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 42,500,000원 대비 56.5%이고, 최신 거래도 2026.03 · 40,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 +11.2%로 하락 추세가 아니라는 점까지 감안하면 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1338 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 12.373㎡ · 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 윤진선 · 2018-06-25 거래가 52,000,000원 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 33,479,727원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 규모 / 사용승인 | 106세대 · 2013-03-20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2018-06-25 설정된 농협은행주식회사 근저당권 42,000,000원입니다. 점유자 신수빈의 전입일은 2024-12-27로 말소기준권리보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수빈 | 2024-12-27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 시세와 격차가 생겼다
간석리페(1차)도시형생활주택 전용 12.37㎡ 거래 표본은 12건이며 전체 평균은 38,940,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 42,500,000원, 최신 거래는 2026.03 · 40,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 대비 +11.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.37㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2025.04 | 12.37㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.02 | 12.37㎡ | 9 | 46,500,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 2024.08 | 12.37㎡ | 9 | 37,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 38,940,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 42,500,000원 |
현재 최저가 24,010,000원은 전체 평균 대비 61.7%, 최근 12개월 평균 대비로는 56.5%입니다. 최신 거래 40,000,000원보다도 낮습니다. 더욱이 최근 거래 추세가 +11.2%로 표시돼 있어, 과거 고가 거래가 평균을 끌어올린 하락장 사례와는 다릅니다. 이 사건은 현재 회차에서 가격 메리트가 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 42,000,000원 | 23,177,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 채권최고액 42,000,000원 중 23,177,820원이 배당되는 시나리오이며 미배당액은 18,822,180원입니다. 신청채권 청구액은 33,479,727원이고 현재 시나리오상 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 18,822,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 25,895,526원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 30,846,868원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 농협은행주식회사의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 전용 12.373㎡입니다.
- 입지. 약산초등학교 북서측에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로 사용승인일은 2013-03-20이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 신수빈의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당표는 임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 38,940,000원보다 최근 12개월 평균 42,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 분리 평가. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 2회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%는 별도의 환금성 신호입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유와 환금성은 확인”
이 사건은 말소기준권리 이후 전입한 점유자가 있고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 동시에 2회 유찰로 최저가가 24,010,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 42,500,000원의 56.5%가 됐고, 최신 거래 40,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +11.2%라 가격 측면의 장점은 뚜렷합니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 신수빈의 점유관계를 원본으로 보완해야 하고, 12.373㎡ 원룸형 도시형생활주택이라는 상품 특성, 이미 2회 유찰된 이력, 단지 경매 낙찰률 0.0%를 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리 인수는 낮고 가격은 매력적이지만, 명도·최우선변제 확인과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
