126,976,000원
서울남부지방법원 2025타경10756. 개봉동 메인하우스 5층 501호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면만 보면 감정가 310,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 126,976,000원까지 내려온 큰 폭 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리관계의 핵심은 가격표가 아니라 2022.02.03 전입·점유한 김선교의 285,000,000원 임차보증금입니다. 이 임차인은 2023.06.01 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자 2021.12.16, 배당요구도 있어 우선변제를 받되 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 이 사건에서 126,976,000원은 ‘총 취득가격’이 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 임차인에게 124,398,336원이 배당되고, 남은 160,601,664원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 낙찰가 하락만으로 총 부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다. 정확도 판단의 기준점은 임차보증금 285,000,000원 부근의 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 261-10 메인하우스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) · 거실 및 주방·화장실·방3 · 지상6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2018.09.18 |
| 소유자 | 조재현 (2019.03.15 소유권이전, 매매 원인일 2018.08.25) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 126,976,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 317,777,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.01 구로구 압류입니다. 이후 양천구 압류, 구로구 추가 압류, 국 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김선교는 2022.02.03 전입·점유로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 2024.02.15이지만, 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 분류돼 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선교 | 건물 전부 | 285,000,000원 | 2022.02.03 | 2021.12.16 | 2024.02.15 · 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당분 인수 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 126,976,000원 | 160,601,664원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 5회 유찰 시 | 101,580,800원 | 185,641,331원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 6회 유찰 시 | 81,264,640원 | 205,598,124원 | 총 부담은 보증금 부근에서 유지 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액은 185,641,331원, 205,598,124원으로 커집니다. 대항력 임차인의 보증금 285,000,000원이 낙찰가보다 큰 동안에는 실질취득 부담이 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다. 배당표의 집행비용 추정 2,577,664원이 먼저 차감되기 때문에 단순 낙찰가와 인수액의 합은 보증금보다 커질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 비교 대상은 1.27억이 아니라 약 2.85억
메인하우스(261-10)는 13세대, 사용승인일은 2018.09.18입니다. 비교 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2024.08 · 295,000,000원, 이전 거래는 2021.08 · 300,000,000원입니다. 전체 평균은 297,500,000원, 최근 12개월 평균은 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 47.75㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.08 | 48.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.22㎡ 비교대상 | 1건 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 297,500,000원 |
가격 판단은 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 295,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -1.7%입니다. 실질취득 기준인 약 285,000,000원은 이 최근 거래가격보다 낮기는 하지만, 4회 유찰 물건임에도 가격 안전마진이 크게 벌어지는 구조는 아닙니다. 특히 시세 표본 자체가 2건에 불과하므로 감정가 대비 할인율만으로 높은 가격 점수를 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 126,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,577,664원 |
| 1. 임차인 김선교 보증금 | 285,000,000원 | 124,398,336원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 317,777,658원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 부족분 160,601,664원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있다면 우선 차감돼 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 거실 및 주방·화장실·방3 등의 구조입니다.
- 입지. 개봉초등학교 북서측 인근이며 소규모 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 수도권 지하철 1호선 개봉역 및 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 2018.09.18입니다. 승강기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 4,378,000원/㎡, 토지면적 138.8㎡이며 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지입니다.
- 환금성. 13세대 규모이고 비교 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 126,976,000원에만 주목하지 말고 김선교 보증금 285,000,000원의 미배당 인수 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 인수 185,641,331원, 6회 유찰 시 인수 205,598,124원으로 늘어납니다. 최저가 하락이 그대로 총 부담 감소로 이어지지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임차보증금 285,000,000원, 전입 2022.02.03, 확정일자 2021.12.16, 임차권등기 2024.02.15 및 배당요구 내용을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 집합건축물대장상 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 295,000,000원, 최신 거래 295,000,000원, 추세 -1.7%를 우선하고 전체 평균 297,500,000원만 근거로 가격 메리트를 확대 해석하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.27억짜리 경매”가 아니다
이 사건을 최저가 126,976,000원짜리 다세대로 보면 분석이 틀어집니다. 선순위 대항력 임차인 김선교의 보증금이 285,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 160,601,664원이 매수인에게 넘어갑니다. 더 유찰돼 낙찰가는 낮아져도 인수액이 함께 증가하므로 실질취득은 보증금 약 285,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 295,000,000원이라 실질취득 기준은 최근 시세보다 낮지만, 추세가 -1.7%이고 비교 거래가 2건뿐이며 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건으로 임차인 실제 배당액이 달라질 가능성까지 있습니다. 결론은 “명목 할인율은 크지만, 실질 가격 메리트는 제한적이고 인수·배당 검증이 핵심인 물건”입니다.
