서울남부지방법원 2025타경10802. 강서구 화곡동 영진팰리스 4층 403호로, 전용면적은 29.89㎡이며 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 절반가량까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 355,000,000원의 선순위 임차인이 있음에도 매각조건에 붙은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 인수액을 0원으로 바꾼다는 점입니다.

말소기준은 2023.07.14. 금천세무서장의 압류입니다. 정서율은 그보다 앞선 2022.01.21. 전입·점유를 시작했고 2022.01.10. 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 룰상 192,234,432원, 4회 유찰 시 224,947,546원, 5회 유찰 시 251,118,036원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이번 매각조건은 바로 이 정서율 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구를 포기시키고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 두 당사자에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준인 2023.07.14. 압류보다 정서율의 전입·점유가 먼저입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.06.에 이뤄졌지만, 그 전에 이미 2022.01.21. 전입·점유가 있어 대항력을 취득한 구조입니다. 따라서 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 반환 위험이 없어지는 사건은 아닙니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정서율은 2024.02.06. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명, 보증금 기준도 355,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

이 사건은 대항력 임차인이 있어 원칙상 최저가만 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 그러나 매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 165,888,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균으로 제시된 336,666,666원과 비교하면 49.3% 수준입니다.

시세 지표의 최근 12개월 평균은 336,666,666원이고 최신 거래는 2022.01, 340,000,000원입니다. 동일 건물 거래 범위는 285,000,000원에서 360,000,000원입니다. 확약 조건을 적용한 현재 실질취득 165,888,000원은 이 비교값보다 크게 낮아 가격 지표상 할인 폭은 분명합니다. 다만 확인된 실거래 표본이 2022.01에 집중돼 있으므로, 이 수치만으로 현재 매도 가능가격까지 동일하다고 보는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,888,000원 가정)

배당계산 자체에서는 정서율 보증금 부족분 192,234,432원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 정서율 및 주택도시보증공사 승계분의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 늘어난다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이번 사건은 예외적으로 정서율과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 조건 때문에, 그 조건이 이행되면 유찰에 따라 실제 취득가격도 함께 내려갑니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 매각조건이 그대로 효력을 갖고 임차권등기 말소까지 연결되는지 원본으로 확인하는 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 까치산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2021.12.24입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 6미터 포장도로, 북서측 약 4미터 막다른 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,673,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 표시됐습니다.
• 환금성. 영진팰리스는 16세대이며 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 7.69%입니다. 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 문구 재확인. 정서율 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
• 실질 인수 0원 전제 확인. 이 조건이 유효하게 이행되는 경우에만 실질취득액을 165,888,000원으로 볼 수 있습니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 192,234,432원입니다.
• 확약 적용 범위. 해당 조건은 정서율과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 다른 임차인에게 자동 적용되는 조건으로 확대해석하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.01.28 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 정리 상태를 원본 서류와 관계기관 자료에서 확인할 필요가 있습니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래가 2022.01에 집중돼 있습니다. 최근 12개월 평균 336,666,666원이라는 지표와 별개로 실제 현재 매도 가능가격을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 환금성 확인. 16세대 소규모 다세대이고 경매 낙찰률이 7.69%인 만큼 매입가격뿐 아니라 향후 매도기간도 함께 고려해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 하자·수리비는 별도 확인 대상입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 시세 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄의 매각조건

표면만 보면 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당 후 192,234,432원이 남는 고위험 인수형 물건입니다. 일반적인 사건이라면 최저가 165,888,000원만 보고 “감정가의 절반”이라며 가격 메리트를 논하면 안 됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 정서율과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 165,888,000원으로 내려옵니다. 최근 12개월 평균 336,666,666원 대비 49.3%라는 가격 지표는 분명 매력적입니다.

다만 이미 3회 유찰됐고 영진팰리스의 경매 낙찰률은 7.69%이며, 확인된 최신 실거래는 2022.01입니다. 결국 이 물건은 권리상 핵심 조건은 유리하지만, 환금성과 현재 시세 신선도를 반드시 보수적으로 확인해야 하는 다세대 경매입니다. 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약 조건의 확실한 이행과 실제 매도 가능한 현재 가격입니다.