한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 (주)스마일 점유자의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 판단은 유보해야 합니다. 또한 토지 별도등기(지상권자 인천교통공사)가 있어 업무시설 투자자는 원본 확인이 필수입니다.
감정가
235,000,000원
업무시설 감정
최저가
164,500,000원
감정가 70% · 1회 유찰
실질취득
164,500,000원+
임차인 확인 필요
핵심지표
임차인 미상
대항력 판정 불가
인천지방법원 2025타경1838. 송도센트로드 에이동 18층 1813호 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 2.35억, 현재 최저가는 1.645억으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 권리 구조는 2022년 설정된 농협은행 근저당이 말소기준이며, 이후 임의경매와 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 아파트처럼 단순하게 볼 물건은 아닙니다. 현황조사상 (주)스마일이 점유하고 있으며 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증금이 밝혀지기 전에는 최저가만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 18층1813호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 관련 집합건물 · 업무시설(사무소) 이용 |
| 소유자 | 이은정 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2022.10.11 농협은행 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 낙찰로 소멸합니다. 다만 갑구의 신탁 및 소유권 이전 이력, 그리고 매각물건명세서 비고의 토지 별도등기 있음은 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| (주)스마일 | 미상 | 판정불가 | 확인불가 | 전입·보증금 미상 |
⚠️ 임차인 확인 전 입찰 금지 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 확인 결과 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 실질취득액은 낙찰가에 인수액이 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 214,400,000원 | 161,397,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 17,418,307원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권 미배당액은 증가합니다.
✅ 권리 관점 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 인수 위험은 없습니다.
⛔ 주의 관점 임차인 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 또한 토지 별도등기(지상권자 인천교통공사)가 있어 업무시설 매수자는 반드시 관련 서류를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 송도 국제업무지구역 남서측 인접 지역으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장과 전철역 접근이 가능합니다.
- 용도. 중심상업지역, 국제업무단지 관련 지구단위계획구역입니다.
- 환금성. 업무시설은 임차 수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 조사. (주)스마일의 점유 형태, 전입 여부, 보증금 확인이 선행되어야 합니다.
- 토지 별도등기. 지상권자 인천교통공사 관련 권리관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 인수 가능성이 제거된 상태인지 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 후순위 권리가 정리되는 구조라 등기 자체는 단순합니다. 그러나 업무시설 경매에서 중요한 것은 점유와 사용관계입니다. 현재 확인되는 점유자는 있으나 보증금·전입 정보가 없어 대항력 판단은 미완료입니다. 또한 토지 별도등기가 있어 단순히 30% 할인된 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 가격은 매력적이지만, 확인이 끝난 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.