인천지방법원 2025타경1838. 송도센트로드 에이동 18층 1814호입니다. 사건의 감정 이용상태는 업무시설(사무소)이고, 등기상 소유자는 이은정입니다. 이은정은 2022년 3월 22일 매매를 원인으로 241,800,000원에 취득했고, 2022년 10월 11일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 214,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 본체보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 2011년 10월 25일 등기된 토지 별도등기 을구 1번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 지상권자는 인천교통공사입니다. 따라서 배당표에 금액상 매수인 인수가 0원으로 계산되어 있더라도, 이는 지상권의 법률상 인수까지 없다는 뜻으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 에이동 18층1814호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 33층 내 18층 |
| 소유자 | 이은정 · 거래가액 241,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 365,211,463원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 ‘인수 지상권’을 봐야 한다
농협은행주식회사의 2022년 10월 11일 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 11월 27일 임의경매개시결정과 2025년 12월 29일 신한카드 주식회사의 가압류 17,418,307원은 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 등기부상 2022년 3월 18일 주식회사하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — (주)스마일 1명, 대항력은 확정 불가
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)스마일 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인되는 점유자는 (주)스마일 1명입니다. 다만 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 위험을 금액으로 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
감정가는 235,000,000원, 현재 최저매각가는 115,150,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 80,605,000원, 4회 유찰 시 56,423,500원까지 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 가격과 별개로 토지 지상권 인수 및 점유자 대항력 미상 문제가 남아 있어, 단순한 유찰 횟수만으로 등급을 높이기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 214,400,000원 | 112,737,900원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,418,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 231,818,307원 중 예상 배당은 112,737,900원이며, 미배당액은 119,080,407원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 금액 계산과 별개로 토지 별도등기 지상권은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국제업무지구역 남서측으로 인접하며, 주위에 동류형 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 이용. 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 토지도 업무시설(사무소) 부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 지역·규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·가로장방이며 토지면적은 7,182.5㎡, 공시지가는 4,029,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 2011.10.25. 설정된 인천교통공사 지상권의 범위·존속내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. (주)스마일의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 대항력과 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마십시오.
- 배당과 인수 구분. 배당계산상 금액 인수 0원과 토지 지상권의 법률상 인수는 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 115,150,000원, 3회 유찰 시 80,605,000원, 4회 유찰 시 56,423,500원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘인수되는 권리’를 먼저 본다
이 사건은 감정가 235,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 115,150,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서가 명시한 인천교통공사 지상권의 매수인 인수, 그리고 (주)스마일의 대항력 가능·미상이 먼저 해소돼야 합니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격의 시세 적정성을 검증할 수 없습니다. 후순위 금전권리는 단순하지만, 인수권리와 점유관계는 단순하지 않은 사건입니다.
