서울남부지방법원 2025타경10829. 구로동 ‘비즈트위트 그린’ 제12층 제1203호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 전용면적은 15.11㎡입니다. 감정가 111,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,832,000원입니다. 소유자 고광태는 2021년12월30일 매매를 원인으로 거래가액 104,000,000원에 취득했고, 2022년1월3일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건은 단순히 “3번 유찰돼 싸졌다”만 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2023년7월17일 서울신용보증재단의 가압류지만, 임차권의 주민등록일은 2021년10월25일, 점유개시일은 2021년10월26일, 확정일자는 2021년9월23일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차보증금을 먼저 봐야 하는 사건입니다.

다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 신청채권자이자 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차권에 그대로 적용되고 이행된다는 전제에서는 미배당 보증금의 매수인 승계가 실질적으로 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다

말소기준은 2023.07.17 서울신용보증재단 가압류 70,895,312원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서가 아니라 그보다 먼저 갖춰진 임차인의 대항요건입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.07이지만 주민등록과 점유는 2021년이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다.

신고상 임차권은 한국토지주택공사 1건이지만, 보증기관 승계·대위 성격의 신고이므로 보증금 125,000,000원을 별도의 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 정확도 기준상 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다.

② 유찰 시나리오 — 확약이 총취득비용을 바꾼다

* 확약 적용 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차권에 그대로 적용·이행되는 것을 전제로 한 분석입니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 하락 중이다

비즈트위트그린 전용 15.11㎡ 매칭 거래를 보면 최근 12개월 평균은 86,250,000원, 최신 2026.06 거래는 85,000,000원입니다. 현재 최저가 56,832,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이라면 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 56,832,000원으로 볼 수 있습니다.

다만 전체 12건 평균 105,250,000원을 기준으로 가격 메리트를 과장하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 86,250,000원으로 더 낮고, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -24.8%입니다. 실제로 최신 2026.06 거래는 85,000,000원이며, 2025년 130,000,000원·135,000,000원 거래보다 최근 가격대가 낮아졌습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 하락 추세를 반영한 보수적인 출구가격이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,832,000원 가정)

배당모형상 임차보증금 부족분은 69,590,976원이지만, 특별매각조건의 확약을 적용하면 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로중학교 북측 인근. 주상복합건물·오피스텔·도시형생활주택·다세대주택·소형 아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2호선·7호선 대림역이 소재합니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 방겸 거실·주방·화장실·보일러실·현관 등으로 이용 중입니다.
• 규모. 비즈트위트그린 공동주택은 84세대이며, 본건 전용면적은 15.11㎡입니다. 건물은 지하3층·지상16층이고 본건은 제12층입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 본건 남동측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,049,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 86,250,000원, 최신 거래 85,000,000원으로 최근 추세가 -24.8%입니다. 과거 고가 거래보다 최근 가격 흐름을 우선해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 매수인 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 내용이 본건에 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 승계 관계 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 특별매각조건에는 서울보증보험 주식회사가 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 승계 관계와 말소 절차를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 표면 인수액에 놀라거나 무시하지 말 것. 원자료상 현재 회차 미배당 인수액은 69,590,976원입니다. 확약이 있으므로 실질 0원*으로 분석하지만, 확약 확인이 빠지면 사건 성격이 완전히 달라집니다.
• 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 105,250,000원보다 최근 12개월 평균 86,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -24.8%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 65.9%라는 할인만 보고 과거 가격대로 회복을 전제하지 마세요.
• 3회 유찰 원인 점검. 현재 이미 3회 유찰된 물건입니다. 권리구조와 도시형생활주택 원룸형의 환금성, 최근 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증금 1.25억”보다 중요한 한 장의 확약서

이 사건을 등기와 배당표만 보면 무겁습니다. 주민등록 2021.10.25, 확정일자 2021.09.23의 선순위 대항력 임차권에 보증금이 125,000,000원이고, 현재 회차의 미배당액도 69,590,976원입니다. 통상적인 인수형이라면 최저가 56,832,000원이 아무리 싸 보여도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되므로 최저가만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다.

하지만 본건은 그 전제를 깨는 특별매각조건이 있습니다. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문입니다. 이 확약이 그대로 적용·이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득액은 56,832,000원*으로 정리됩니다.

가격도 최근 12개월 평균 86,250,000원의 65.9%로 내려와 있습니다. 다만 최근 시세 추세가 -24.8%인 만큼 “3회 유찰 = 무조건 저평가”로 해석하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 법적·절차적 적용을 원본으로 확인한 뒤, 하락 중인 최근 실거래를 기준으로 가격을 보수적으로 잡는 것입니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 최근 시세입니다.