서울남부지방법원 2025타경10830. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김영숙은 2021.05.18. 매매로 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 지완 명의 근저당권으로, 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 조용민·김창억의 가압류, 금천구 압류, 서울보증보험의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 말소기준보다 앞선 2022.01.21. 전입·점유를 갖춘 한국토지주택공사 명의의 임차권이 있습니다. 보증금은 125,000,000원, 확정일자는 2021.12.28.이고 배당요구도 이루어져 데이터 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 권리입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류돼 있으므로 이를 실제 임차인 한 명으로 더해 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 ‘포기·말소 조건’이 핵심

한국토지주택공사의 임차권등기 자체는 2024.02.08.이지만, 전입·점유일이 2022.01.21.로 말소기준권리인 2023.03.02. 근저당보다 앞섭니다. 보증금 125,000,000원에 확정일자 2021.12.28., 배당요구가 확인돼 확약 조건을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 포기·말소 조건을 반영하지 않은 배당표상 미배당 보증금은 70,093,760원입니다.

② 가격 판단 — 감정가의 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

감정가 110,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,320,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 특히 포기·말소 조건을 배제하면 실질 부담이 126,413,760원까지 올라가므로 최저가만 보고 저가 매물로 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,320,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용 1,413,760원을 제외한 54,906,240원이 한국토지주택공사 보증금에 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당표상 보증금 부족분은 70,093,760원이지만, 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산동주민센터 북서측 인근, 남부순환로 남측 일반상업지역에 위치하며 주변은 근린생활시설·오피스텔·호텔 등 상업업무용 시설이 밀집해 있습니다.
• 교통. 차량 접근과 기계식주차장 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물의 제2층 제204호입니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 기타 미상으로 기재돼 있어 현장 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 대조. 신청채권자의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 룰상 인수액 구분. 조건 미적용 시 배당표상 인수액은 70,093,760원입니다. 실질 0원과 원칙 계산을 혼동하면 안 됩니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류됩니다. 실제 임차인 수는 0명이며 보증금도 별도 실임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
• 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라도 최근 실거래 근거 없이 “싸다”고 판단하지 마세요.
• 용도 원본 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용은 오피스텔입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
• 현장 점유 확인. 감정요항표에는 임대관계 기타 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 것은 매각조건

이 물건은 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰돼 56,320,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 있는 보증금 125,000,000원의 처리 방식입니다. 조건이 없다면 현재 회차에서 54,906,240원만 배당되고 70,093,760원이 남아 매수인의 총 부담이 126,413,760원까지 올라갑니다. 반면 매각물건명세서 기재대로 신청채권자가 미배당 잔액 상당의 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 실질 인수는 0원입니다.

따라서 권리의 결론은 “조건 충족 시 인수 0원”이고, 가격의 결론은 “시세 확인 전 보류”입니다. 3회 유찰이라는 숫자만으로 저가 매물로 평가할 수 없으며, 포기·말소 조건의 원문 확인과 현장 점유 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.