서울남부지방법원 2025타경10836. 서울 구로구 개봉동 153-65의 다가구용 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지층/2층 구조이고 사용승인일은 1995.12.27이며, 토지면적은 169.0㎡입니다. 말소기준권리는 2009.10.15 고척2동새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 경매개시결정, 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 다가구주택은 등기부의 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 여러 점유·임차 신고가 있고, 특히 이용호와 정명국은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·인수금액 미상으로 접근하는 것이 안전합니다. 배당표의 인수 0원은 이 미확정 임대차관계가 최종적으로 해소된다는 보장이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10836 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 153-65 · 서울특별시 구로구 경서로1길 30-6 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 다가구용 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지층/2층 단독주택 · 사용승인일 1995.12.27 |
| 토지 | 169.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 정순자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,198,898,000원 / 613,835,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 169,713,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입 확인이 중요
등기부상 현재 경매의 말소기준은 을구 8번 고척2동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 고척2동새마을금고 근저당, 구영혜 근저당, 2025.07.11 경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 임차인의 대항력은 등기순위만으로 판단하지 않고 전입·점유와 실제 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 승계 중복을 빼고 실인원을 봐야 한다
임차·점유 신고 기준으로는 실인원 10명이며, 한국토지주택공사 신고 1건은 이규아 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 또한 정순자는 등기부상 소유자와 동일한 이름이어서 실제 임차관계인지 관계인인지 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이규아 | 3층 전부(표시상) | 2021.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 한국토지주택공사 승계 신고와 중복 |
| 이금옥 | 202호(표시상) | 2019.07.19 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 박천남 | 미상 | 2023.09.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 손희산 | 미상 | 2023.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 정순자 | 미상 | 2020.11.04 | 미상 | 대항력 없음 | 소유자와 동일 실제 임차관계 확인 필요 |
| 이용호 | 미상 | 1998.02.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 선순위 전입 확정일자 미상 |
| 정명국 | 미상 | 2006.04.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 선순위 전입 확정일자 미상 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 전부 | 2021.10.18 | 129,500,000원 | 대항력 없음 | 승계 중복 이규아 보증금 대위·승계, 별도 합산 금지 |
| 서울주택도시개발공사 | 건물 지층 82.15㎡ 중 도면 표시 | 2023.09.22 | 29,900,000원 | 대항력 없음 | 임차권등기 |
| 서울주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 판정 불가 전입일·보증금 미상 |
| 한국토 | 미상 | 2021.10.18 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2021.09.15 · 배당요구 2025.10.01 |
③ 가격 — 51%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 613,835,000원으로 감정가 1,198,898,000원의 51% 회차입니다. 다만 동일·유사 주택의 최근 매매 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 실제 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득비용은 최저매각가보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 613,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,538,350원 |
| 을구 8번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 구영혜 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 구영혜 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 218,296,650원 |
현재 회차 배당 가정에서는 채권총액 387,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 218,296,650원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 실제 보증금·인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 고척초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 개봉역이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지층/2층 단독주택으로, 외벽은 벽돌 치장 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 169.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,121,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이용호 확인. 1998.02.23 전입의 실제 점유·임대차계약·보증금·퇴거 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 정명국 확인. 2006.04.13 전입 역시 말소기준 2009.10.15보다 앞서므로 동일하게 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 서울주 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 129,500,000원은 이규아 보증금의 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 중복합산하면 안 됩니다.
- 소유자와 동일인 확인. 임차·점유 신고에 정순자가 포함되어 있고 등기부상 소유자도 정순자이므로 실제 임차인인지 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 가정이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 51%라는 숫자와 별개로, 개봉동 유사 다가구주택의 최근 거래·수익가치를 확인해 실제 가격 메리트를 판단해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 선순위 전입의 실체가 먼저다
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 613,835,000원까지 내려왔고, 기계적 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조이기도 합니다. 그러나 다가구주택에서는 등기부보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 실제 취득비용을 바꿀 수 있습니다.
특히 이용호와 정명국은 각각 1998.02.23, 2006.04.13 전입으로 말소기준 2009.10.15보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계의 핵심은 “인수 0원 확정”이 아니라 “선순위 전입의 실제 임대차관계 확인”입니다. 최근 매매 시세도 별도로 확인되지 않은 만큼, 감정가의 51%라는 이유만으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리확인 전에는 가격 판단 역시 함께 열어두는 사건입니다.
