서울남부지방법원 2025타경10836. 구로구 개봉동 153-65 소재 다가구용 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 169.0㎡, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지층/2층 구조로 1995.12.27. 사용승인됐으며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 959,118,000원입니다.
등기 흐름만 보면 2009.10.15. 고척2동새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 그보다 앞선 근저당권과 세무서 압류는 각각 해지·해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 근저당권, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임대차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10836 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 153-65 · 서울특별시 구로구 경서로1길 30-6 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구용 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 지층/2층 단독주택 · 사용승인일 1995.12.27. |
| 토지 | 대 169.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,121,000원/㎡ |
| 소유자 | 정순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,198,898,000원 / 959,118,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 169,713,965원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 선순위 등기는 말소됐지만
현재 말소기준은 2009.10.15. 고척2동새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 근저당과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 선순위 전입자의 대항력·보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원 확정 불가
임차·점유 신고는 보증기관 승계 1건을 제외하면 실제 당사자 10건입니다. 한국토지주택공사의 129,500,000원 신고는 이규아 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고로 표시돼 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 신고자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규아 | 3층 전부(표시상) | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 |
| 이금옥 | 202호(표시상) | 2019.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박천남 | 미상 | 2023.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손희산 | 미상 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정순자 | 미상 | 2020.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용호 | 미상 | 1998.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정명국 | 미상 | 2006.04.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 전부 | 2021.10.18 | 129,500,000원* | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
| 서울주택도시개발공사 | 건물 지층 82.15㎡ 중 도면 표시 | 2023.09.22 | 29,900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서울주 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 미상 | 2021.10.18 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
* 한국토지주택공사의 129,500,000원은 이규아 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 별도 합산하지 않습니다.
등기된 주택임차권
| 등기일 | 임차권자 | 범위 | 임차보증금 | 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10.27 | 한국토지주택공사 | 건물 2층 전부 | 129,500,000원* | 매각으로 소멸 |
| 2025.12.15 | 한국토지주택공사 | 지층 101호 41.07㎡ 전부 | 120,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2025.12.24 | 한국토지주택공사 | 1층 202호 약 41.07㎡ 전부 | 107,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2025.12.29 | 서울주택도시개발공사 | 지층 102호 약 20.53㎡ 전부 | 29,900,000원 | 매각으로 소멸 |
주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 접수돼 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 전 전입자인 이용호·정명국의 권리는 별도로 판단해야 하며, 후순위 임차권등기가 소멸한다는 사정만으로 두 사람의 미상 보증금까지 소멸한다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 959,118,000원으로 감정가 1,198,898,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다. 특히 이용호·정명국의 인수 가능 보증금이 확인되면 실질취득은 최저가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 959,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,991,180원 |
| 을구 1번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 강경순 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 고척2동새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 구영혜 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 구영혜 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 342,126,820원 |
위 계산은 당해세·최우선변제와 이용호·정명국 등 미상 임차보증금을 반영하지 않았습니다. 표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼도 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
회차별 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 959,118,000원 | 0원 | 342,126,820원 | 실제 금액 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 767,294,400원 | 0원 | 152,221,456원 | 실제 금액 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 613,835,520원 | 0원 | 297,165원 | 실제 금액 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 고척초등학교 남서측 인근 기존주택지대로, 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 개봉역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용 상태. 다가구용 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 지목 대, 완경사 가로장방형, 세로한면(가) 도로에 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 제한. 제2종일반주거지역 7층 이하이며 대공방어협조구역의 위탁고도는 해발 165m입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물은 현황과 면적을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이용호 임대차 확인. 1998.02.23. 전입 당시 계약서, 보증금, 점유 개시와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 정명국 임대차 확인. 2006.04.13. 전입자의 계약서·보증금·확정일자·점유 범위를 확인하세요.
- 서울주 신고 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 호별 점유 대조. 지층·1층·2층·3층의 실제 호별 구획과 임차인, 임차권등기 범위를 현장에서 맞춰보세요.
- 승계 중복 제외. 한국토지주택공사의 129,500,000원은 이규아 보증금의 승계 신고로 별도 합산하지 마세요.
- 정순자 신고 검증. 소유자·채무자와 동일 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재작성. 이미 말소된 과거 근저당이 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 현존 권리만으로 배당순위를 다시 계산하세요.
- 실거래 비교. 동일 지역 다가구주택의 토지면적·연면적·임대수익을 대조하기 전에는 감정가 80%를 가격 메리트로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·전입세대열람을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 인수”는 다르다
이 사건은 말소기준 전 근저당과 압류가 이미 말소돼 등기부만 보면 단순해 보입니다. 그러나 다가구주택의 핵심은 각 호실의 점유자와 보증금입니다. 이용호와 정명국은 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 서울주는 전입일 자체가 미상입니다.
따라서 현재 최저가 959,118,000원을 실질취득비용으로 확정할 수 없습니다. 실질취득은 최저가에 확인된 인수 보증금을 더한 금액이며, 그 금액이 확인되기 전에는 1회 유찰을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 등기부는 정리 가능, 임차관계는 미확정 — 권리검증 전 입찰 보류입니다.