한 줄 평 매수인이 직접 인수하는 권리는 0원 구조입니다. 다만 이 물건은 단순 부동산이 아니라 대형 상업시설 성격의 집합건물로, 다수 근저당·전세권·현황 이용관계를 함께 확인해야 합니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 가격보다 환금성과 현황 적합성이 핵심입니다.
감정가
19,473,000,000원
대지·집합시설 평가
최저가
13,631,100,000원
1회 유찰
실질취득
13,631,100,000원
인수액 0원
핵심지표
채권 359억
배당 부족 구조
인천지방법원 2025타경1987. 인천 중구 중산동 스카이라인1 관련 집합건물 물건입니다. 등기상 소유자는 김상철이며, 2023년부터 여러 금융기관의 근저당이 설정된 뒤 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2023.03.02 접수된 계양새마을금고 근저당권이며 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 포인트는 권리 숫자가 많다는 점입니다. 감정가는 약 194.7억원, 현재 최저가는 약 136.3억원이지만 배당표상 채권최고액 기준 총 채권은 359억원 규모입니다. 낙찰자는 인수 부담은 피하지만, 왜 이 가격까지 내려왔는지 배경을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1909-12 스카이라인1 1층에이101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 관련 집합건물 평가 대상 · 1~4호 일괄 대형 카페(온더플로우) 등 상업시설 이용 |
| 소유자 | 김상철 |
| 감정가 / 최저가 | 19,473,000,000원 / 13,631,100,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 5,209,156,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 순위 확인은 필수
말소기준권리 이후 압류·근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전세권자인 주식회사온더플로우는 등기 접수일이 2026.02.27로 표시되지만 원인일은 2023.02.24로 기재되어 있어, 단순히 접수일만 보고 판단하지 않고 원인·순위 관계를 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 대항력 | 보증금 | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)온더플로우, 김서영 | 101호 | 없음 | 미상 | ||||||||||||||||||
| 김서영 | 201호 | 없음 | 미상 | ||||||||||||||||||
| 주원건설(주), 김상철 외 | 201호 | 없음 | 미상 | ||||||||||||||||||
| 주)알파디엔씨 외 | 2층 등 | 없음 | 미상 | ||||||||||||||||||
| 이두진 | B301호 등 | 없음 | ⚠️ 점유 확인 전입 시점은 모두 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없는 구조입니다. 다만 보증금 미상 점유자가 있어 실제 인도 및 현황 확인은 필요합니다. ③ 예상배당표 (매각가 13,631,100,000원 가정)
매각대금 배분 회차별 최저매각가 1회 유찰 후 13,631,100,000원. 추가 유찰 시 가격은 하락하지만 환금성 검토가 우선입니다. ✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다. ⛔ 투자 관점 상업시설·다수 점유자·대규모 미배당 채권 구조입니다. 최저가 하락만 보고 접근하기보다 실제 영업현황, 임대관계, 시설 이용 상태를 확인해야 합니다. ④ 입지·환금성 메모
⑤ 입찰 체크리스트
맺으며 — “인수 없음”과 “쉬운 물건”은 다르다이 사건은 법률상 매수인 인수 부담은 낮은 편입니다. 하지만 대형 상업시설은 권리보다 운영성과 환금성이 더 중요합니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 다수 채권과 현황 이용관계를 확인하지 않고 가격만 보면 위험합니다. 권리는 통과, 사업성 검토가 남은 물건입니다. |