서울남부지방법원 2025타경10854. 화곡동 ‘동일네오빌’ 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최정일은 2020년 2월 3일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2022년 2월 8일 이선배의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 권리분석의 중심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 김양지 임차인입니다. 김양지는 2021년 9월 8일 확정일자를 받고 2021년 10월 15일 전입·점유를 개시해 대항력이 있으며, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 회차 배당 시 배당액은 122,883,840원, 원칙적 미배당 잔액은 127,116,160원이지만, 이번 매각조건에서는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 김양지에 한해서는 매수인 실질 인수가 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 ‘확약’이 핵심

김양지의 전입일 2021.10.15.은 말소기준권리 2022.02.08.보다 앞섭니다. 따라서 김양지는 대항력 있는 임차인이고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 통상이라면 최저가 125,440,000원에서 보증금 250,000,000원을 모두 회수하지 못하므로 미배당액을 매수인이 인수하는 구조가 될 수 있습니다.

임차인 분석

주택도시보증공사는 김양지의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김양지 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 125,440,000원으로 감정가 245,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 조건의 최신 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 권리조건 자체가 일반적인 단순 매각과 달라, 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

배당 계산상 김양지 미배당 잔액은 127,116,160원입니다. 다만 매각조건상 김양지 및 주택도시보증공사가 이 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 차권자에게까지 적용된다는 의미가 아닙니다.

통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴합니다. 하지만 이 사건에서 김양지 부분만큼은 확약 때문에 그 공식이 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 따라서 현재 회차에서 김양지만 기준으로 보면 실질취득은 최저가 125,440,000원 수준이지만, 차권자의 미상 권리가 확인되기 전에는 이를 최종 총취득액으로 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 6층 601호입니다. 사용승인일은 2020.01.02.입니다.
• 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 화곡동 102-182·102-259 두 필지 일단의 정방형 완경사지이며, 북측·동측 포장도로 및 남측 막다른 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 위생·급배수·승강기·주차장·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 주차 참고. 건물 북측 노변에서 직접 출입하는 주차장이 공부상 지하1층으로 기재돼 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김양지 확약 문구 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 차권자 확인이 최우선. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이 부분이 해결되지 않으면 전체 인수금도 확정할 수 없습니다.
• 주택도시보증공사 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 김양지의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도 250,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 최저가 51.2% 착시 경계. 직접 비교할 최근 실거래 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
• 3회 유찰·15세대 환금성. 이미 3회 유찰됐고 동일네오빌은 15세대입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 수요층까지 가격에 반영해야 합니다.
• 후순위 권리. 이선배 근저당 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 2.5억 인수는 해소, 그러나 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보이지만, 결론을 바꾸는 특별한 조건이 있습니다. 김양지는 보증금 250,000,000원, 전입 2021.10.15., 확정일자 2021.09.08.로 말소기준보다 앞서지만, 김양지와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당 부족분 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 해 현재 회차의 룰상 부족분 127,116,160원은 실질 인수 0원*입니다.

문제는 그 다음입니다. 별도로 기재된 차권자는 전입·확정일자·보증금이 미상이고, 이 확약의 대상이라고 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원짜리 안전물건”으로 단정하기보다는, 김양지 2.5억 리스크는 조건부 해소됐지만 미상 임차 리스크가 잔존하는 다회유찰 다세대로 보는 편이 정확합니다. 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 눈에 띄지만, 최근 직접 실거래 비교 근거 없이 그 할인율 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 확약 확인은 합격, 미상 임차 확인 전까지 최종 판단은 보류.