인천지방법원 2025타경1991. 인천광역시 중구 중산동 ‘영종하늘도시 트루엘에디션’ 7층 701호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 철근콘크리트구조 지하5층·지상23층 중 제7층입니다. 2020년 7월 10일 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 1월 8일 가압류와 2025년 12월 26일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 크게 조정된 상태입니다. 감정가 1억원에서 세 차례 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 3,430만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다만 이 물건은 별도 실거래 시세 자료가 확인되지 않고 임대관계도 “미상”이므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1886-19 영종하늘도시 트루엘에디션 7층 701호 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 업무시설 · 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상23층 중 제7층 제701호 |
| 소유자 | 이천호 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 95,674,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 소멸
임차인 표기 사항 없음. 등기부상 2020년 7월 10일 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 1월 8일 애플자산관리대부주식회사 가압류와 2025년 12월 26일 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 현재 최저매각가 3,430만원
감정가 100,000,000원에서 현재 회차까지 3회 유찰됐습니다. 현재 회차의 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 명세된 시나리오상 4회 유찰은 24,010,000원, 5회 유찰은 16,807,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 34,300,000원 | 80,282,326원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 24,010,000원 | 90,387,106원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 16,807,000원 | 97,460,452원 |
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 108,000,000원 | 33,282,600원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 5,564,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,017,400원과 수협은행 근저당 33,282,600원이 배당되고, 채권자 미배당액은 80,282,326원입니다. 가압류와 소유자 교부에는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 ‘송산공원’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 오피스텔, 생활형숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통시입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 경제자유구역·성장관리권역 등이 포함됩니다. 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 45미터 및 15미터 정도의 포장도로와 접합니다.
- 토지 이용. 정방형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 1,385.1㎡, 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 외벽은 인조석 및 강화유리 마감 등이며, 수세식 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비·주차장설비를 갖추었습니다.
- 위반·차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저매각가 34,300,000원은 감정가 100,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰 상태라는 점을 전제로 응찰가를 검토하세요.
- 시세 검증. 별도 시세 자료가 없어 최저가만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래가격을 직접 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 “미상”입니다. 실제 점유·임대차 여부와 보증금·차임 등을 현장에서 확인하세요.
- 권리 확인. 2020.07.10 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 확인. 현재 회차 예상배당에서는 수협은행에 33,282,600원이 배당되고 80,282,326원의 채권자 미배당이 발생합니다. 당해세 등 별도 우선권은 원본으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 2020년 7월 10일 설정된 수협은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 복잡한 인수 부담이 없습니다.
반면 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가 대비 34.3%이고 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 임대관계는 “미상”이며 별도 실거래 시세가 없어, 저렴하다고 단정할 근거도 아직 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 거래가격·임대수요·현장 상태를 확인해 34,300,000원 이하의 가치가 충분한지를 판단하는 데 있습니다.
